6 praktycznych wskazówek przy zakupie mieszkania od dewelopera

Zakup mieszkania to nie lada wyzwanie. Decydując się na kupno nieruchomości z rynku pierwotnego mamy dwie opcje do wyboru: mieszkanie gotowe do użytku oraz w trakcie realizacji. Oba rozwiązania mają swoje wady i zalety. Sprawdźmy zatem, które będzie dla nas lepsze.

Przy zakupie mieszkania w trakcie budowy możemy ponegocjować cenę za m² oraz dostosować do swoich potrzeb rozkład lokalu. Musimy jednak uzbroić się w cierpliwość i liczyć z ewentualnym stresem związanym z wydłużonym terminem oddania mieszkania, a nawet z ryzykiem niezrealizowania inwestycji. Wybierając mieszkanie gotowe do użytku musimy liczyć się z wyższą ceną za m², ale za to mamy spokojną głowę, bo inwestycja czeka już na nowych właścicieli. Wyzwaniem będzie dla nas jedynie wykończenie mieszkania, choć i tu możemy porozumieć się z deweloperem, gdzie za dodatkową opłatą, zgodnie z naszymi wymaganiami odda nam mieszkanie pod klucz. Na co więc zwrócić uwagę przy zakupie mieszkania od dewelopera?

1. Sprawdzenie wiarygodność dewelopera

Jeśli w oko wpadło nam mieszkanie, które jest w trakcie realizacji, koniecznie zorientujmy się czy deweloper jest godny zaufania. Aby ustrzec się przed ewentualnym ryzykiem nieukończenia inwestycji, zbadajmy czy firma deweloperska nie ma problemów finansowych lub nie znajduje się w stanie upadłości czy likwidacji. Możemy sprawdzić czy interesująca nas inwestycja realizowana jest przez sprawdzonego dewelopera. Zweryfikujmy czy taki deweloper jest członkiem Polskiego Związku Firm Deweloperskich, instytucji skupiającej blisko 40% wszystkich firm deweloperskich polskiego rynku nieruchomości. Firmy zrzeszone w PZFD stosują Kodeks Dobrych Praktyk w relacjach z klientem oraz Kodeks Zasad Umowy Deweloperskiej, dzięki którym zyskamy komfort psychiczny odnośnie bezpieczeństwa inwestycji, a tym samym naszych pieniędzy. Nie oznacza to jednak, że pozostałe firmy deweloperskie są nierzetelne, jest to jednak dodatkowa gwarancja solidności. Wybierzmy dewelopera, który zrealizował już kilka inwestycji, prześledźmy jego historię, sprawdźmy jakość wykonania poprzednich przedsięwzięć, porozmawiajmy z mieszkańcami, poczytajmy fora internetowe na temat danego inwestora oraz konkretnych, zrealizowanych przez niego budów.

2. Podpisanie umowy deweloperskiej

Na szczęście dzięki ustawie deweloperskiej, a dokładnie Ustawie o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, która weszła w życie 29 kwietnia 2012r., możemy zminimalizować ryzyko utraty wpłaconych na mieszkanie pieniędzy. Warto więc wiedzieć, co dokładnie mówi nam ustawa. Otóż każda umowa deweloperska dla swej ważności musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego. Klient jeszcze przed podpisaniem umowy deweloperskiej na swoje żądanie otrzyma w formie elektronicznej lub papierowej tzw. prospekt informacyjny. Ma on zawierać bardzo szczegółowe dane o deweloperze, jego sytuacji prawno-finansowej, przykłady poprzednich ukończonych inwestycji oraz informacje o samej inwestycji, jej otoczeniu itd. Ustawa szczegółowo określa treść umowy deweloperskiej, warunki i konsekwencje odstąpienia od niej, a także zasady odbioru mieszkania oraz przeniesienia jego własności na nabywcę.

3. Wpłaty na mieszkaniowy rachunek powierniczy

Jeśli chcemy zminimalizować ryzyko i zwiększyć bezpieczeństwo naszych pieniędzy, pamiętajmy o wybraniu inwestycji z zamkniętym rachunkiem powierniczym. Co to takiego? Wspomniana ustawa zobowiązała deweloperów do założenia w banku rachunku powierniczego, na który mają trafiać pieniądze każdego kupującego mieszkanie, jeśli budowa jest w trakcie realizacji. Mamy tu dwie opcje, gdy rachunek jest zamknięty lub otwarty. Jeśli inwestycja jest z rachunkiem zamkniętym, to po wpłacone przez nas pieniądze deweloper będzie mógł sięgnąć dopiero wtedy, gdy zawrze z nami akt notarialny przenoszący własność mieszkania. Oznacza to, że deweloper musi sfinansować budowę samodzielnie lub za pomocą kredytu. Jeśli natomiast rachunek będzie otwarty, oznacza to, że bank wypłaci deweloperowi gromadzone na nim pieniądze w miarę postępu robót. Na pewno taki rachunek nie zapewni nam stuprocentowego bezpieczeństwa naszych pieniędzy, ale w porównaniu z sytuacją, gdy wpłacamy pieniądze bezpośrednio na konto dewelopera, nasze pieniądze będą bezpieczniejsze.

Bank kontroluje każdy z etapów przedsięwzięcia i wypłaca kolejne transze deweloperowi zgodnie z harmonogramem, czyli postępem prac. Bank sprawdza też na co deweloper wydał wypłacone mu wcześniej pieniądze, np. czy uregulował zobowiązania względem wykonawców i podwykonawców.  Ale uwaga! Obowiązek prowadzenia rachunku powierniczego nie dotyczy inwestycji, przy których sprzedaż mieszkań rozpoczęła się przed 29 kwietnia 2012 r., czyli wejściem w życie ustawy deweloperskiej. W takim wypadku wpłacając pieniądze na rachunek dewelopera nie mamy wpływu na to, na co ten je wyda, ani żadnej gwarancji na otrzymanie naszego mieszkania. Informację o tym, jaki rodzaj rachunku powierniczego deweloper założył w banku znajdziemy w prospekcie informacyjnym. Załącznikami do prospektu są m.in. wzór umowy deweloperskiej oraz rzut kondygnacji z zaznaczeniem mieszkania. Prospekt informacyjny wraz z załącznikami deweloper powinien dać nam nieodpłatnie na trwałym nośniku np. płycie CD lub w postaci wydruku, a jeśli wyrazimy na to zgodę może zostać nam przekazany również w innej formie. W biurze deweloperskim możemy zobaczyć projekt architektoniczno-budowlany, aktualny stan Księgi Wieczystej nieruchomości, sprawozdania finansowe za ostatnie dwa lata, kopię aktualnego odpisu KRS oraz kopię pozwolenia na budowę (choć ustawa dopuszcza oferowanie do sprzedaży mieszkań, na budowę których deweloper jeszcze nie ma pozwolenia).

4. Podpisanie umowy rezerwacyjnej

Prześwietliliśmy dewelopera, podoba nam się inwestycja i zdecydowaliśmy się na zakup mieszkania, co z umową? Jeśli nie mamy pewności, że otrzymamy kredyt na zakup mieszkania, możemy podpisać z deweloperem tak zwaną umowę rezerwacyjną. W umowie takiej deweloper zobowiązuje się zarezerwować na jakiś czas nasz lokal i wyłączyć go ze sprzedaży, najczęściej jest to okres do 2 miesięcy, a my załatwiamy w tym czasie formalności w banku. W większości banków na podstawie umowy rezerwacyjnej uzyskamy promesę kredytu. Haczykiem może się jednak okazać żądanie przez dewelopera zapłaty za przetrzymanie, najczęściej do 2% ceny mieszkania. Zorientujmy się czy opłata ta jest zwrotna, w razie gdybyśmy nie otrzymali kredytu. Jeśli w umowie deweloper zawrze zapis, że opłata rezerwacyjna stanowi wynagrodzenie za przetrzymanie mieszkania, musimy liczyć się ze stratą. Drugim rozwiązaniem jest umowa deweloperska zawierana u notariusza w formie aktu notarialnego. W umowie po ustaleniu z deweloperem, można zawrzeć klauzulę o odstąpieniu od umowy np. w ciągu dwóch miesięcy, na wypadek nie otrzymania kredytu. Musimy jednak liczyć się ze stratą pieniędzy wydanych u notariusza.  Koniecznie dopilnujmy, aby w akcie notarialnym zawrzeć wniosek o wpis roszczenia do księgi wieczystej! Zyskamy w ten sposób większą pewność, że staniemy się właścicielami mieszkania. Możemy tez umówić się z deweloperem odnośnie kosztów notarialnych i sądowych oraz podzielić je pół na pół. Wybór umowy musimy dobrze przemyśleć.

5. Odbiór mieszkania

Załóżmy, że minął czas oczekiwań, inwestycja jest zakończona, a my jesteśmy umówieni na odbiór naszego wymarzonego mieszkania. Co powinniśmy wiedzieć i na co zwrócić uwagę? Aby deweloper mógł nam przekazać mieszkanie musi najpierw uzyskać pozwolenie na użytkowanie budynku. Następnie może zdać nam mieszkanie. Na tą okoliczność sporządzany jest protokół zdawczo-odbiorczy. I tu uwaga! Aby z głową odebrać mieszkanie najlepiej jest zabrać ze sobą fachowca, który w lot zauważy wszelkie niedociągnięcia. Najlepiej oglądać mieszkanie przy świetle dziennym i odebrać wyłącznie, gdy do wykonania nie ma zastrzeżeń. Jeśli zgłosimy ewentualne usterki, odnotowane zostaną one w protokole i deweloper ma 14 dni na ich uznanie bądź nie z podaniem przyczyn. Natomiast na ich usunięcie ma 30 dni od podpisania protokołu. Jeśli nie zmieści się w terminie musi podać nam powód opóźnienia oraz ustalić inny termin naprawy usterki.

6. Odstąpienie od umowy

I na koniec kilka uwag na temat odstąpienia od umowy. Kiedy możemy bez konsekwencji finansowych odstąpić od umowy? Ustawa przewiduje kilka takich sytuacji. Jeśli w umowie nie ma wszystkich postanowień, które reguluje ustawa oraz jeśli informacje z prospektu informacyjnego są różne od tych w umowie. Na odstąpienie od umowy mamy 30 dni od jej podpisania. Jeśli natomiast deweloper nie przeniesie na nas własności mieszkania w umownym terminie, zanim odstąpimy od umowy musimy dać mu dodatkowe 120 dni na dokończenie transakcji, przysługuje nam wówczas prawo do odszkodowania za okres spóźnienia (wysokość kary powinna być określona w umowie). Pamiętajmy, że jeśli deweloper będzie chciał zawrzeć z nami umowę na gorszych dla nas warunkach niż jest to przewidziane przez ustawę, zawsze obowiązuje nas ustawa.