W realizowanych przez deweloperów budynkach zwykle znajdują się nie tylko lokale mieszkalne, ale również lokale użytkowe. W niniejszym artykule zajmiemy się lokalami użytkowymi i udzielimy cennych wskazówek, które uchronią nas przed popełnieniem błędów.
1. Cel zakupu: na własne potrzeby czy pod wynajem?
Na początku oczywiście trzeba sobie zdefiniować cel zakupu. Musimy zatem zastanowić się nad tym czy ma to być lokal użytkowy na potrzeby własnej działalności gospodarczej, czy lokal z przeznaczeniem na wynajem. Zacznijmy od tego pierwszego.
Poszukując lokalu użytkowego na firmę wiemy, jakie są nasze wymagania. Co ważne, chodzi nie tylko o odpowiedź na pytanie, jaka ma być powierzchnia całego lokalu i układ pomieszczeń wewnątrz, ale również o to, jakie warunki szczególne musi spełniać dany lokal. Inne są bowiem wymagania, co do lokalu na działalność biurową, a inne co do lokalu pod usługi gastronomiczne czy gabinety lekarskie. Warto przy tym pamiętać, że te wymagania często wynikają nie tylko z naszego widzimisię, lecz bezpośrednio z przepisów prawa. Jeśli więc np. w lokalu przeznaczonym na gabinet lekarski nie będzie odpowiedniej wysokości czy dostępu do wody bieżącej, to taki gabinet nie zostanie odebrany przez Sanepid, a więc nie będzie można go użytkować zgodnie z zamierzeniem. Rozpoczęcie poszukiwań lokalu odpowiadającego naszym potrzebom warto również poprzedzić lekturą przepisów prawa i sprawdzić, jakie stawiają wymagania lokalom pod określony rodzaj działalności.
2. Lokalizacja
Poza wymaganiami dotyczącymi samego lokalu bardzo istotne są również kwestie dotyczące lokalizacji. Jeśli działalność ma przyciągać dużą liczbę klientów „z ulicy”, to najlepszym miejscem na jej prowadzenie będzie z pewnością miejsce przy ruchliwej ulicy w centrum miasta. Jeśli natomiast mamy w planie spokojną działalność biurową i nie zależy nam na dużym ruchu przypadkowych osób, to warto wybierać miejsca nieco spokojniejsze, lecz z dobrym dojazdem i parkingiem.
W przypadku chęci zakupu lokalu na wynajem powyższe kwestie również mają znaczenie. Co prawda przy zakupie nie będziemy pewni, jaką działalność będzie prowadził nasz przyszły najemca, lecz możemy się spodziewać, że zakup lokalu, który spełni wymogi Sanepidu i będzie się nadawał na gabinet lekarski będzie lepszym pomysłem niż zakup lokalu typowo biurowego. Wydaje się bowiem, że stawki za najem lokalu specjalnego przeznaczenia powinny być wyższe niż „zwykłego” lokalu biurowego. Oczywiście w przypadku ceny zakupu i późniejszego czynszu najmu istotne znaczenie ma również lokalizacja, więc od powyższej reguły z pewnością znajdą się jakieś wyjątki.
3. Zakup na firmę lub przez osobę fizyczną
Poza przemyśleniami dotyczącymi samego lokalu koniecznie trzeba również zastanowić się kto będzie nabywcą lokalu użytkowego. Może to być oczywiście osoba fizyczna, ale w tym przypadku może ona mieć większe trudności z uzyskaniem na taki zakup kredytu. Jeśli nabywcą ma być firma, to z kredytem może być łatwiej, choć trzeba sobie zdawać sprawę z tego, że warunki kredytów hipotecznych dla firm są zupełnie inne niż dla osób fizycznych. Warto tu wspomnieć choćby czas kredytowania, który w przypadku firm jest zdecydowanie krótszy. Osobnym tematem, z którym warto się zapoznać są sprawy podatkowe. Istotne są zwłaszcza te dotyczące podatku VAT i dobrze byłoby je poruszyć z dobrym doradcą podatkowym.
4. Ważne aspekty – piętro i parking
Przemyślenie powyższych kwestii jest kluczowe przed przystąpieniem do poszukiwań i dopiero po wysnuciu wniosków można przystąpić do dalszej części procesu. Wielu deweloperów przeznacza na lokale użytkowe parter i/lub I piętro budowanych budynków mieszkalnych. Robiąc wstępne rozeznanie powinniśmy pytać nie tylko o kwestie związane z samym lokalem, a więc o jego powierzchnię, wysokość itp., ale także o parking dla pracowników i parking dla klientów. Coraz więcej jest bowiem ogrodzonych osiedli, na których trudno zaparkować, jeśli się nie ma pilota do otwarcia bramy. Dla niektórych rodzajów działalności może to być dużym minusem i wówczas lepiej poszukać innego lokalu niż tracić klientów przez trudności z parkowaniem.
5. Prospekt informacyjny
Obejrzenie kilku czy nawet kilkunastu inwestycji deweloperskich pozwoli na wyłonienie 2-3 bardziej interesujących, którym warto przyjrzeć się bliżej. Dobrze byłoby zapoznać się z prospektem informacyjny, który powinna mieć każda inwestycja mieszkaniowa rozpoczęta po 29 kwietnia 2012 roku. Jeśli więc lokal użytkowy, którym jesteśmy zainteresowani znajduje się w inwestycji mieszkaniowej, to nie ma przeszkód, żebyśmy taki prospekt otrzymali.
W prospekcie tym znajdują się informacje o inwestycji i o deweloperze. To z niego będziemy się mogli dowiedzieć więcej na temat doświadczenia dewelopera, jego wcześniejszych inwestycji czy ewentualnych problemów z bankami. W informacji tej znajdziemy również szczegółowe dane o osiedlu, sąsiedztwie oraz o przewidywanych terminach kolejnych etapów i planowanym terminie jej zakończenia.
Co ważne, informacje zawarte w prospekcie powinny być poparte stosownymi dokumentami, a więc wypisami z ksiąg wieczystych, odpisami z KRS oraz dokumentami dotyczącymi sytuacji finansowej dewelopera. Dzięki nim będziemy mogli lepiej oszacować ryzyko zakupu lokalu w danej inwestycji, zwłaszcza gdy interesujemy się lokalem jeszcze na etapie tzw. „dziury w ziemi”.
6. Negocjacje z deweloperem
Po dokładnym przeanalizowaniu informacji tam zawartych i upewnieniu się, że dany lokal nam odpowiada można przystąpić do negocjacji z deweloperem. Ich wynik może być różny, a wiele zależy nie tylko od sytuacji finansowej dewelopera, ale również od umiejętności negocjacyjnych kupującego. Nie należy się jednak upierać tylko przy kwestiach finansowych, gdyż czasem zdecydowanie łatwiej jest wynegocjować lepszy standard wykończenia, bezpłatne wykonanie zmian w układzie ścianek działowych czy w przebiegu instalacji niż upust kwotowy od ceny ofertowej.
7. Zwrot podatku VAT
Warto przy tym pamiętać, że w ofertach dotyczących lokali użytkowych podawane są ceny netto. Przy zakupie do tej kwoty doliczany jest podatek VAT w wysokości 23%. Podatek ten można oczywiście odliczyć, jeśli kupujący jest podatnikiem VAT, ale o szczegółach lepiej porozmawiać z zaufanym doradcą podatkowym.
8. Umowa przedwstępna
Dojście do konsensusu prowadzi nas bezpośrednio do dalszego etapu, a więc do podpisania umowy. Jeśli budynek nie został jeszcze oddany do użytkowania będzie to umowa przedwstępna. Co ważne, mimo że budynek jest budowany przez dewelopera, nie będzie to umowa deweloperska oparta na przepisach Ustawy Deweloperskiej. Ta bowiem dotyczy wyłącznie lokali i domów mieszkalnych, a więc jej przepisy nie mają zastosowania do zakupu lokalu użytkowego. Z tego wynika, że wszelkie wprowadzone w ustawie deweloperskiej instrumenty mające na celu ochronę nabywcy nie będą miały tu zastosowania.
W tym przypadku podpisywana więc będzie zwykła umowa przedwstępna, która w swojej treści musi oczywiście zawierać wszystkie istotne postanowienia stron. Do najważniejszych można zaliczyć:
- przedmiot umowy – dokładna lokalizacja, powierzchnia użytkowa, standard w dniu odbioru,
- wysokość zadatku,
- cena,
- terminy wpłat kolejnych transz,
- termin zakończenia inwestycji,
- termin podpisania umowy przenoszącej własność,
- warunki niewywiązania się z powyższych zobowiązań przez każdą ze stron.
9. Kredyt
Jeśli lokal użytkowy będzie kupowany na kredyt, to po podpisaniu tej umowy można udać się do banku w celu dopełnienia wszelkich formalności i podpisania umowy kredytowej. Jeśli zaś lokal jest kupowany za gotówkę to trzeba jedynie pilnować terminów wpłaty kolejnych transz i oczekiwać na zakończenie inwestycji i przeniesienie własności.
10. Odbiór lokalu
Gdy inwestycja będzie zrealizowana nie pozostaje nam nic innego, jak dokonać odbioru lokalu i podpisania umowy przenoszącej własność. Od tego momentu możemy przystąpić do wykańczania lokalu na własne potrzeby lub poszukiwania jego najemcy.
