Jest bardzo wiele rzeczy, o których musisz pamiętać, planując kupno domu. Uzyskanie środków, np. z kredytu, znalezienie dogodniej lokalizacji, ustalenie warunków umowy jej kupna, wybór projektu domu, uzyskanie pozwolenia na budowę, itd. W tym całym natłoku może Ci umknąć jedna dość istotna rzecz, a mianowicie skonfrontowanie Twoich zamiarów w określonej lokalizacji z postanowieniami Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP). Poniżej dowiesz się, dlaczego to takie ważne i na co w szczególności powinieneś zwrócić uwagę, zapoznając się z Planem.
Co to jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego?
To czym jest i co zawiera miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego określa ustawa z dn. 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie z jej przepisami miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jest aktem prawa miejscowego ustanawianym w formie uchwały Rady Gminy. Najogólniej biorąc, określa on przeznaczenie, warunki zagospodarowania i zabudowy terenu oraz rozmieszczenie inwestycji celu publicznego. Plan zagospodarowania przestrzennego składa się z dwóch części - tekstowej i graficznej.
Część tekstowa zawiera opis planu, a graficzna jest do niej załącznikiem w formie rysunku. W części tekstowej znajdziesz szczegółowe dane, które nie zostały zawarte w części graficznej, takie jak: zasady podziału nieruchomości, informacje o dopuszczalnej wysokości budynków, rodzaju pokrycia i kącie nachylenia dachów, maksymalnej dopuszczalnej liczbie kondygnacji budynków mieszkalnych. Część graficzna natomiast przedstawia między innymi: przeznaczenie nieruchomości, granice danego przeznaczenia terenu, ustalenia dotyczące nieprzekraczalnej linii zabudowy.
Jak sprawdzić plan zagospodarowania przestrzennego dla konkretnej lokalizacji?
Przed kupnem działki koniecznie zapoznaj się z Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego uchwalonym dla gminy odpowiedniej ze względu na jej położenie. Uchronisz się w ten sposób przed przykrymi niespodziankami w późniejszym czasie. Jakie to mogą być niespodzianki?
Wyobraź sobie sytuację, w której kupujesz od dewelopera sympatyczny i przytulny domek jednorodzinny. Okolica jest ładna i cicha, obok rozciągają się łąki, na które możesz wyprowadzać psa. Za rok idylla zostaje jednak przerwana. Łąka okazuje się terenem przeznaczonym pod zabudowę przemysłową. Powstaje tam fabryka, na drodze dojazdowej pojawiają się ciężarówki. Kiedy wreszcie prace budowlane się kończą, nie masz już gdzie wyprowadzić psa, a okolica zrobiła się głośniejsza. Poza tym maszyny wydają dźwięki nie słyszalne dla ludzi, a więc całkiem legalne. Za to doprowadzające do szału Twojego pupila.
Być może zastanawiasz się, czy jako osoba nie będąca właścicielem nieruchomości, możesz mieć wgląd w tak istotny dla niej dokument, jakim jest plan zagospodarowania przestrzennego. Otóż, zgodnie z przepisami wyżej wspomnianej ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie tylko masz prawo wglądu, ale także otrzymania wypisów i wyrysów z planu zagospodarowania przestrzennego. Wystarczy udać się do właściwego urzędu gminy, do wydziału architektury i przejrzeć plan na miejscu albo wystąpić z odpowiednim wnioskiem.
Wypis jest częścią opisową planu, dotyczącą konkretnej nieruchomości. Z niego dowiesz się, jakie jest przeznaczenie działki, którą zamierzasz kupić i jakie są zasady jej zagospodarowania. Wyrys zaś jest fragmentem części graficznej planu obejmującym określony przez Ciebie we wniosku teren. Zapoznanie się z nimi wymaga pewnej znajomości tematu, ale za to mówi o okolicy rzeczy, o których deweloper mógł nie wspomnieć.
Co w MPZP dotyczy Ciebie?
Każdy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego zawiera oznaczenia graficzne oraz legendę z oznaczeniami literowymi, które odpowiadają przeznaczeniu określonego nimi terenu. Zapoznając się z planem zagospodarowania przestrzennego pamiętaj, że rysunek i część tekstowa stanowią integralną całość, wzajemnie się uzupełniając.
Jeśli kupujesz nieruchomość od dewelopera, to możesz założyć, że budynek powstał w zgodzie z planem zagospodarowania przestrzennego, ma wszystkie niezbędne pozwolenia i nie powinien być przyczyną zażaleń ze strony sąsiadów. Nie daje to jednak gwarancji dwustronnej.
Deweloper poszukuje nieruchomości, na których może wykonać konkretny projekt. Sąsiedztwo interesuje go tylko o tyle, że mieszkańcy okolicy mogą protestować przeciw budynkom naruszającym ich komfort korzystania z własnej nieruchomości. Praktycznie nie zdarza się, by deweloper oprotestowywał sąsiednie budowy. To już leży w gestii właścicieli. Dlatego w MPZP Ciebie dotyczy głównie to, co znajduje się lub będzie znajdować na sąsiednich lokacjach.
Niepożądane sąsiedztwo
Wyjątkowo niekorzystnym sąsiedztwem domu jednorodzinnego są przedsiębiorstwa wyspecjalizowane w przetwarzaniu płodów rolnych. Możesz mieć także zastrzeżenia w zakresie lokali gastronomicznych, targowisk czy zabudowy przemysłowej, która z reguły wyjątkowo szpeci krajobraz. Zdarzają się jednak znacznie ciekawsze przypadki.
Możliwe, że po drugiej stronie ulicy zaplanowano np. cmentarz, schronisko dla zwierząt, miejskie przedsiębiorstwo oczyszczania ścieków lub inny, równie interesujący obiekt.
Czy deweloper budowałby w takim miejscu? Raczej nie, ale do zmiany decyzji mogły go skłonić np. kłopoty finansowe. Mógł też mieć wykupiony grunt jeszcze zanim zdecydowano o kłopotliwym sąsiedztwie.
Najprawdopodobniej jako osoba fizyczna, właściciel niewielkiej nieruchomości - nie masz szansy wpłynąć na plany zagospodarowania przestrzennego. Możesz jedynie zapoznać się z nimi przed zakupem. I zrób to, jeśli nie chcesz mieć przykrej niespodzianki.
A co, gdy nie ma MPZP?
Możliwa jest sytuacja, w której dla konkretnej gminy nie został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Zapewne są jakieś Warunki Zabudowy i deweloper postarał się je uzyskać, a nawet skorygować na swoją (i Twoją jako kupującego) korzyść. Niestety oznacza to, że przyszłość okolicy nie jest jeszcze pewna i póki gmina nie podejmie uchwały dotyczącej planów zagospodarowania przestrzennego, różne lobby będą próbowały przekonać ją do wydawania korzystnych dla siebie Warunków Zabudowy.
Ogólnie brak MPZP jest wadą za którą nikt nie odpowiada. Można nawet powiedzieć, że jest ryzykiem inwestycyjnym. Deweloper raczej nie obniży ceny ze względu na zastąpienie PZP Warunkami Zabudowy, ponieważ jego koszty pozostają na tym samym poziomie. Dla przyszłego właściciela stanowi to niewiadomą, którą należy jak najszybciej rozwiązać. Dobrym rozwiązaniem jest zebranie podpisów wśród właścicieli sąsiednich nieruchomości i naleganie na przyspieszenie prac nad MPZP.
Może to być utrudnione, ponieważ procedury przygotowania planów są wyjątkowo żmudne, a gminy w znacznej części ignorują wynikające z ustawy obowiązki. Przykładowo w Warszawie ponad połowa planów wykonana została na podstawie nieaktualnego już stanu prawnego i w sumie nie powinna obowiązywać. Chaos widoczny jest zwłaszcza w centrum. Podobnie jest w innych dużych miastach, natomiast w mniejszych miejscowościach najczęściej w ogóle nie ma planów, ani nawet planów przygotowania planów.
Czy Twój głos ma znaczenie?
Tam gdzie plany zagospodarowania przestrzennego istnieją i są aktualne, raczej trudno się spierać z sąsiadem, który buduje na ich podstawie. Natomiast wszędzie tam gdzie planów brak, mieszkańcy mają wbrew pozorom sporo do powiedzenia. O ile trudno im wpłynąć na samą gminę, to mają szansę zablokować poszczególne inwestycje. Potrzebne jest oczywiście współdziałania większej grupy zainteresowanych, ale efekt może być całkiem zadowalający. Coraz częściej inwestorzy przekonują się do idei konsultowania budowy z sąsiadami. Kiedy kupujesz dom na rynku pierwotnym, zapytaj swojego dewelopera, co wie o planowanych budowach w okolicy. Nie ma obowiązku wiedzieć, ale obok samej gminy jest dla Ciebie najlepszym źródłem informacji.
