Współwłasność nieruchomości – podstawowe informacje dla kupujących

Współwłasność nieruchomości rodzi szereg praw i obowiązków dla współwłaścicieli. Dotyczy to zwłaszcza zasad zarządzania wspólną nieruchomością. Warto się z nimi wcześniej zapoznać, by w przyszłości uniknąć niepotrzebnych konfliktów i wiedzieć, jak je rozwiązać, gdy już zaistnieją. Zasady ogólne odnoszą się do wszystkich rodzajów nieruchomości, z pewnymi różnicami. W tym miejscu skupimy się na nieruchomościach budynkowych i lokalowych pochodzących z rynku pierwotnego. 

Definicja współwłasności nieruchomości

Zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego wyróżniamy dwa rodzaje współwłasności. Pierwszy z nich to współwłasność ułamkowa, czyli taka, w której każdy ze współwłaścicieli ma określony udział we wspólnej rzeczy, np. po ½ mieszkania przypadające na każdego z dwóch współwłaścicieli. Nie polega to jednak na fizycznym podziale rzeczy na części i przypisywaniu ich współwłaścicielom, na przykład salonu, kuchni i połowy przedpokoju jednemu, a sypialni, łazienki i drugiej połowy przedpokoju drugiemu. Udział to pojęcie abstrakcyjne, trudno je więc sobie wyobrazić. Dla ułatwienia przyjmijmy, że każdy ze współwłaścicieli ma ½ każdego skrawka mieszkania.

Drugim rodzajem przewidzianej przez prawo współwłasności jest współwłasność łączna, wynikająca z jakiegoś określonego stosunku prawnego, np. z małżeństwa (małżeńska współwłasność nieruchomości).

Ustanowienie współwłasności nieruchomości

W przypadku budynków wielorodzinnych współwłasność powstaje z mocy prawa już w momencie wyodrębnienia jednego lokalu mieszkalnego. Mieszkańcy są właścicielami swoich mieszkań, ale współwłaścicielami nieruchomości wspólnej, tzn. wszystkich jej części, które służą wspólnemu korzystaniu. Będą to między innymi: klatka schodowa, winda, korytarze, dach, grunt pod budynkiem. Nawet, jeśli któryś z lokatorów nie używa wspólnej części budynku, i tak jest obowiązany do ponoszenia kosztów jej utrzymania. Kupując mieszkanie, automatycznie nabywa ułamkowe prawo współwłasności nieruchomości wspólnej.

Natomiast co do mieszkania albo lokalu w budynku nowo wybudowanym współwłasność ułamkowa może powstać w wyniku umowy. Kilka osób może się umówić na wspólne kupno mieszkania albo lokalu użytkowego i w ten sposób stać się jego współwłaścicielami. Jednocześnie mogą się porozumieć co do wielkości swoich udziałów w nieruchomości.     

Zasady zarządu nieruchomością wspólną

Generalna zasada odnośnie zarządu nieruchomością wspólną stanowi, że każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych. Wyobraźmy sobie, że współwłaścicielami mieszkania są dwie osoby, każda z nich po połowie. Jedna zamierza sprzedać swój udział komuś innemu. Może to zrobić bez konieczności pytania o zgodę drugiej osoby.           

Natomiast rozporządzanie nieruchomością wspólną (np. jej sprzedaż w całości) oraz dokonanie innych czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli. Przykładowo zawarcie z kimś umowy najmu wspólnego mieszkania, wymaga wyraźniej zgody pozostałych. Przepisy przewidują, że istotna jest także forma takiej zgody. Oświadczenie woli pozostałych współwłaścicieli musi być wyrażone w takiej formie, w jakiej dokonuje się czynności prawnej. W przypadku umowy sprzedaży nieruchomości (przykładowa czynność prawna) prawo wymaga, aby była ona zawarta w formie aktu notarialnego. W związku z tym zgody wszystkich współwłaścicieli na sprzedaż również powinny zostać poświadczone przez notariusza.           

Niestety zdarzają się sytuacje, w których, mimo szczerych zamiarów większości współwłaścicieli nieruchomości, kilku z nich nie wyraża zgody na rozporządzenie nią albo dokonanie innej czynności przekraczającej zwykły zarząd. W takich sytuacjach można zwrócić się do sądu o rozstrzygnięcie sporu. Jednak nie każdy ze współwłaścicieli ma do tego prawo, a jedynie ci, których udziały wynoszą co najmniej połowę. Udziały sumuje się. Jeśli więc jest na przykład trzech współwłaścicieli i każdy z nich ma po 1/3 udziałów, to dwóch z nich wspólnie (bowiem wtedy łącznie dysponują 2/3 udziałów) może wystąpić do sądu. Natomiast każdy z osobna nie będzie miał takiej możliwości.

Poza wymienionymi wyżej czynnościami przekraczającymi zwykły zarząd, przepisy przewidują także, jak nietrudno się domyślić, czynności właśnie zwykłego zarządu. Należą do nich sprawy związane z korzystaniem z nieruchomości, czerpaniem z niej pożytków, utrzymaniem jej w należytym stanie. Każdy ze współwłaścicieli, który chce takiej czynności dokonać musi uzyskać zgodę większości współwłaścicieli. Po raz kolejny przewidziano w przepisach sytuację, w której może dojść do sporu, co do wydania zgody większości na dokonanie czynności zwykłego zarządu. W tym przypadku do sądu wystąpić może każdy ze współwłaścicieli, żądając upoważnienia do jej dokonania.

W wyjątkowych sytuacjach, np. zwlekania z zapłatą czynszu przez najemcę lub dzierżawcę wspólnej nieruchomości lub bezprawnego zajęcia nieruchomości przez osobę trzecią, każdy ze współwłaścicieli może dokonać wszelkich czynności i dochodzić wszelkich roszczeń, które zmierzają do zachowania wspólnego prawa. To znaczy, że każdy z nich może zażądać opuszczenia mieszkania przez „dzikiego lokatora” i podejmować inne kroki, aby odzyskać posiadanie nieruchomości.

Przepisy Kodeksu cywilnego przewidują jeszcze jedną sytuację, w której współwłaściciele nieruchomości mają prawo wstąpienia na drogę sądową. Mianowicie w przypadku, gdy większość współwłaścicieli postanawia dokonać czynności rażąco sprzecznej z zasadami prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną, każdy z pozostałych współwłaścicieli może żądać sądowego rozstrzygnięcia.

Prawa i obowiązki współwłaścicieli nieruchomości

Najbardziej ogólna zasada przewidziana w przepisach dotyczących praw i obowiązków współwłaścicieli stanowi, że każdy z nich jest uprawniony do współposiadania nieruchomości wspólnej oraz korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli. Ta zasada pozwala na swobodne kreowanie wzajemnych stosunków współposiadaczy nieruchomości, ale w taki sposób, aby uprawnienia żadnego ze współwłaścicieli nie zostały naruszone.               

Każdy ze współwłaścicieli ma prawo czerpać pożytki i inne przychody z nieruchomości, a jednocześnie ma obowiązek ponoszenia wydatków i ciężarów związanych z utrzymaniem nieruchomości, proporcjonalnie do wielkości swoich udziałów. Każdy współwłaściciel części wspólnych budynku lub wspólnego mieszkania ma więc obowiązek np. ponoszenia kosztów remontów, konserwacji, napraw. Jednocześnie ma prawo korzystać ze wspólnych urządzeń i części budynku (np. windy, schodów) mieszkać we wspólnym mieszkaniu, prowadzić działalność gospodarczą we wspólnym lokalu, itd. (w zależności od przeznaczenia nieruchomości).

Współwłaściciele mogą, niezależnie od zasady przedstawionej powyżej, zawrzeć umowę, w której określą udział każdego z nich w ponoszeniu kosztów, a nawet zwolnić od nich niektórych ze współwłaścicieli.

W sytuacji, gdy któryś ze współwłaścicieli nie pokrywa kosztów zarządu, a ponieśli je za niego inni współwłaściciele, mogą się oni domagać zwrotu wydatków proporcjonalnie do udziałów osoby uchylającej się. Mogą nawet w związku z tym wystąpić z pozwem do sądu.

Zarządca nieruchomości

Współwłaściciele mogą zlecić osobie trzeciej zarząd nieruchomością wspólną. Często ma to miejsce w przypadku budynków wielorodzinnych ze wspólnotą mieszkaniową.

Natomiast w sytuacjach, kiedy nie ma takiego zarządcy, a między współwłaścicielami dochodzi do nieporozumień i w konsekwencji nie można uzyskać zgody większości w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu albo większość narusza zasady prawidłowego zarządu lub krzywdzi mniejszość, każdy ze współwłaścicieli może wystąpić do sądu o wyznaczenie zarządcy.

Oczywiście zarządca pobiera za swoje usługi opłatę. Jeśli zaś zarząd nad nieruchomością sprawuje jeden ze współwłaścicieli, może on żądać od pozostałych wynagrodzenia. Przepisy przewidują, że ma ono odpowiadać uzasadnionemu nakładowi jego pracy.

Umowne ustalenie zasad korzystania z nieruchomości

Jak już była o tym mowa, każdy ze współwłaścicieli nieruchomości ma prawo do czerpania z niej korzyści i współposiadania jej proporcjonalnie do swoich udziałów. Istnieje  jednak możliwość umownego określenia sposobu korzystania z nieruchomości wspólnej, jeśli sposób jej zagospodarowania na to pozwala. Można więc przykładowo ustalić, że: jeden ze współwłaścicieli domu, w którym zamieszkują dwie rodziny będzie miał wyłączność na korzystanie z garażu, jedna rodzina będzie mieszkać na dolnej kondygnacji, druga na górnej, każda z rodzin będzie miała do dyspozycji po połowie podwórka za domem.

Zawrzeć taką umowę warto w formie aktu notarialnego z wpisem do księgi wieczystej. Uchroni to współwłaścicieli przed ewentualnymi sporami o daną część nieruchomości i da pewność ich następcom prawnym, jakie uprawnienia im przysługują względem tej części.

Mimo podziału wszyscy współwłaściciele użytkują i ponoszą koszty utrzymania wspólnych części nieruchomości i urządzeń tam się znajdujących. Będą to na przykład: klatka schodowa, winda, dach, dojazd. Ponadto wszyscy współwłaściciele płacą podatek od nieruchomości oraz opłaty za media, chyba że mają zawarte umowy z różnymi dostawcami. Jeśli współwłaściciele zamierzają rozliczać się za media indywidualnie muszą do tego celu dostosować instalacje, np. zakładając liczniki.