Stan deweloperski – podstawowe informacje

Osoba, która zamierza nabyć nowe mieszkanie spotyka się najczęściej z ofertą mieszkań w stanie deweloperskim. To pojęcie mimo powszechnego stosowania nie jest w żaden sposób regulowane przez prawo. Postaramy się jednak przybliżyć je nieco i wskazać na co należy zwracać uwagę.

Na początek warto dodać, że jest to pojęcie nieznane w innych krajach Europy zachodniej. W krajach tych mieszkania są sprzedawane w standardzie pod klucz, a więc wykończone i gotowe do zamieszkania. Jest to jednak rozwiązanie nieco droższe, dlatego w Polsce, ze względu na wysokie ceny mieszkań deweloperzy wprowadzili do obrotu mieszkania do samodzielnego wykończenia. Cena mieszkania stała się dzięki temu niższa, a więc mieszkanie okazało się bardziej dostępne dla przeciętnego Kowalskiego. Wykończeniem często zajmował się on sam, korzystając z tanich materiałów i przynajmniej część prac wykonywał samodzielnie, co zdecydowanie obniżało koszty. Co prawda wraz ze zmieniającym się nieco rynkiem nieruchomości i rosnącą ilością klientów, którzy decydują się na zakup mieszkania wykończonego „pod klucz”, oferty takie pojawiają się coraz częściej u rodzimych deweloperów. Jednakże w dalszym ciągu stan deweloperski jest najpopularniejszym stanem, w jakim kupuje się nowe mieszkanie.

Stan deweloperski - definicja i zakres prac

Określenie stan deweloperski zwykle oznacza, że dana nieruchomość, tj. mieszkanie czy dom, jest przygotowana do wykończenia. Oznacza to, że wewnątrz są rozprowadzone wszystkie instalacje, wykonane zostały wylewki i tynki. W domach z poddaszem są wykonane wszelkie ocieplenia skosów i położone płyty kartonowo - gipsowe. Są również zamontowane okna i parapety wewnętrzne oraz drzwi wejściowe. Muszą być też zamontowane gniazdka elektryczne, gdyż bez tego mieszkanie nie może zostać oddane do użytku. Pozostałe instalacje mogą być jedynie rozprowadzone, a więc przygotowane pod montaż poszczególnych urządzeń. Choć najczęściej w oddawanym do użytku mieszkaniu są zainstalowane grzejniki. Niektórzy deweloperzy oferują nieco rozszerzony stan deweloperski, a więc dodatkowo wykonują biały montaż czyli instalują umywalkę, wannę, toaletę wraz z armaturą oraz montują drzwi wewnętrzne.

Nie można zatem jednoznacznie powiedzieć, że istnieje jedna, niezmienna definicja stanu deweloperskiego. Dlatego poszukując mieszkania czy domu trzeba bardzo dokładnie analizować oferty deweloperów. O ile mieszkanie stoi, to można iść i zobaczyć, co jest w nim zamontowane i dowiedzieć się czy deweloper ma w planie jeszcze jakieś dodatkowe prace. Dzięki temu będzie można zobaczyć, co faktycznie deweloper rozumie pod pojęciem ściany przygotowane do malowania oraz jaki jest standard pozostałych elementów, jak okna czy drzwi wejściowe.

Zdecydowanie trudniej sprawdzić, co deweloper rozumie pod pojęciem stan deweloperski, gdy budynek jest w trakcie prac. Wówczas koniecznie trzeba poprosić o pisemną informację na temat stanu technicznego, w którym zostanie oddane do użytku kupowane mieszkanie. Opis ten jest integralną częścią zawieranej umowy i z pewnością warto się z nim zapoznać zanim podejmiemy decyzję o zakupie. W opisie tym warto sprawdzić nie tylko, jakie elementy wchodzą w skład stanu deweloperskiego, ale także, jaki jest ich standard, gdyż jak wiadomo - diabeł najczęściej tkwi w szczegółach.

Koszt materiałów

Jednym z takich szczegółów, na który koniecznie trzeba zwrócić uwagę jest standard użytych materiałów. Może się bowiem okazać, że w dwóch inwestycjach stan deweloperski będzie obejmował te same elementy, lecz będą one wykonane z materiałów z innej półki cenowej. Przykładowo w jednej inwestycji będą to np. najtańsze okna PCV i parapety z plastiku, a w innej okna drewniane i parapety z kamienia. Różnica w standardzie jest więc znacząca i z pewnością trzeba ją dokładnie przeanalizować porównując pod względem kosztów te dwie inwestycje.

Stan ścian

Kolejnym elementem, na który trzeba zwrócić szczególną uwagę jest opis stanu ścian. Jak wcześniej wspomniano stan deweloperski zwykle oznacza ściany wytynkowane. Dobrze byłoby się jednak dowiedzieć czy chodzi o „gołe” tynki, czy tynki wyrównane i przygotowane do malowania, a może nawet ściany pomalowane warstwą gruntującą. Z pozoru taka niewielka rzecz, a jednak może stać się ona nie tylko późniejszym punktem spornym z deweloperem np. o nierówno położone tynki, ale również będzie generować wyższe koszty wykończenia związane z koniecznością wykonania dodatkowych, nieprzewidzianych we wstępnym kosztorysie prac przygotowawczych.

Zagospodarowanie podwórka

Na koniec warto jeszcze dodać co nieco o zakupie domu w stanie deweloperskim. O ile w przypadku zakupu mieszkania jasne jest, że części wspólne będą w pełni wykończone, o tyle przy zakupie domu kwestie zagospodarowania podwórka nie są już takie oczywiste. Jasne jest, że stan deweloperski będzie oznaczał podobny stan wewnątrz budynku co w przypadku mieszkania. Jednakże kwestią wartą sprawdzenia może być chodnik do wejścia, podjazd do garażu czy zagospodarowanie trawnika. Niektórzy deweloperzy sprzedając domy wraz z wykonanymi chodnikami i podjazdem z kostki brukowej oraz ze świeżo posianą trawą. Inni natomiast uznają, że wystarczy jedynie chodnik z kostki brukowej, wysypany kamieniami podjazd i wyrównana ziemia, na której właściciel będzie mógł założyć ogród. Z pozoru niewielka różnica dla właściciela będzie oznaczała zwykle wielokrotnie wyższe koszty niż różnica w cenie przy zakupie domu w lepszym standardzie.

Po raz kolejny okazuje się więc, że podstawą jest dokładne przeczytanie umowy. Jest to klucz do podjęcia rozsądnej decyzji, a analiza różnic w stanie deweloperskim i różnicy w cenie może doprowadzić do zaskakujących wniosków. Z pozoru droższe mieszkanie może się bowiem z różnych powodów okazać dla nas korzystniejsze niż to tańsze.