Rynek pierwotny w Polsce jest rynkiem stosunkowo młodym. Jego początkiem jest transformacja z 1989 roku, gdyż dopiero wówczas spółdzielnie mieszkaniowe przestały być jedynymi „producentami” nowych mieszkań. Zobaczmy więc kto, co i gdzie buduje najczęściej oraz w jakich cenach nowe mieszkania można nabyć.
Rynek pierwotny – co to jest?
Zacznijmy jednak od zdefiniowania pojęcia rynek pierwotny. Otóż tak nazywany jest rynek budynków i lokali służących zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, które są sprzedawane przez przedsiębiorców, czyli deweloperów. Z definicji tej wynika więc, że przedmiotem obrotu mogą być nie tylko mieszkania, ale również domy jednorodzinne, bliźniacze czy szeregowe. Kluczowy jest fakt, że budynki i lokale mają służyć do zamieszkania, a więc nie mówimy tutaj o lokalach handlowych czy biurowych.
Co jest niezwykle istotne, rynek pierwotny, a właściwie liczba oddawanych do użytku mieszkań jest doskonałym barometrem sytuacji ekonomicznej kraju. Statystki dotyczące liczby mieszkań oddawanych do użytkowania pozwalają wyraźnie zauważyć, że pierwsze lata okresu transformacji były dla tego rynku niezwykle trudne. Widać również boom mieszkaniowy z lat 2002-2003, głębokie tąpnięcie, a następnie kolejny szczyt w latach 2007-2008 i kolejne załamanie tym razem będące początkiem stabilizacji, która trwa do dzisiaj.
Warto pamiętać, że ogromne znaczenie dla sytuacji na rynku pierwotnym ma również sytuacja ekonomiczna potencjalnych zainteresowanych oraz dostępność kredytów mieszkaniowych. Okres 2007-2008, kiedy można było wziąć kredyt nawet na 110% wartości mieszkania zdecydowanie przyczynił się do gigantycznego wzrostu popytu, a co za tym idzie do ogromnego wzrostu cen. Deweloperzy widząc tak ogromne zainteresowanie zaczęli budować więcej, a więc podaż również wzrosła, lecz podaż okazała się zbyt wysoka, a w dodatku zbiegła się z zaostrzeniem warunków kredytowych, co z kolei spowodowało bardzo gwałtowne obniżenie cen mieszkań.
Rynek pierwotny w liczbach
Spójrzmy teraz, jak wyglądają zasoby rynkowe. Głównym ich wyznacznikiem jest liczba oddawanych mieszkań, które są przeznaczone na sprzedaż lub wynajem. W 2014 roku wyniosła ona 59 tys., co stanowiło 41% wszystkich oddanych do użytkowania mieszkań. Zdecydowaną ich większość, bo aż 92%, stanowiły mieszkania budowane w miastach.
Spoglądając na te liczby przez pryzmat województw możemy zauważyć wyraźną dominację województwa mazowieckiego, w którym zostało oddanych do użytkowania aż 29% mieszkań przeznaczonych na sprzedaż lub wynajem. Przewaga jest znacząca, gdyż następne w kolejności są województwa dolnośląskie i małopolskie po 12% oraz wielkopolskie z wynikiem 10% i pomorskie 9%. W pozostałych regionach buduje się niewiele. Najmniej lubiane przez deweloperów są województwa opolskie (383 mieszkania) i świętokrzyskie (517 mieszkań), co z porównaniu z ogólną liczbą oddanych do użytku mieszkań wypada naprawdę słabo. Biorąc pod uwagę, że większość mieszkań budowanych jest w miastach nie dziwi fakt, że najwięcej buduje się w Warszawie, Wrocławiu, Krakowie, Poznaniu i Gdańsku, a najmniej w Opolu i Kielcach.
Deweloperzy
Za ofertą dostępną na rynku pierwotnym stoją deweloperzy. Niewielu jest deweloperów operujących na terenie całego kraju. W przeważającej liczbie to przedsiębiorcy lokalni, a w większości miast liczba operujących na ich terenie deweloperów nie wykracza poza 10 podmiotów. Nie dotyczy to jednak miast o największej liczbie budowanych mieszkań, gdyż np. w Warszawie działa ich ponad 100, w Krakowie ponad 90, a we Wrocławiu ponad 60.
Duża liczba deweloperów nie oznacza jednak wcale, że rynek jest podzielony na równe części. W Warszawie, mimo ogromnej liczby deweloperów, prawie 35% przychodów ze sprzedaży na rynku pierwotnym należy zaledwie do 4 firm. Podobnie wygląda sytuacja w Krakowie, w którym 22% udział w rynku należy do 4 największych pod względem dochodów deweloperów, a we Wrocławiu wynosi on 24%.
Liczba deweloperów zmienia się oczywiście przez lata. W okresie największego boomu, czując szybkie zyski, działalnością deweloperską zaczynały się zajmować również firmy, które nie miały ku temu odpowiedniego przygotowania. Spowodowało to w efekcie masę upadłości i kłopotów dla nabywców mieszkań. Wymusiło również na polskim rządzie wprowadzenie zmian w prawie, które miały na celu wyeliminować niedoświadczonych i nieuczciwych graczy z rynku i zabezpieczyć interesy nabywców. W efekcie tych prac powstała Ustawa Deweloperska, która weszła w życie 29.04.2012 roku i jest ona podstawowym dokumentem regulującym kwestie formalno-prawne dotyczące zakupu mieszkania na rynku pierwotnym.
Co budują deweloperzy?
Deweloperzy budują mieszkania nieduże. Przeciętna powierzchnia mieszkania budowanego na sprzedaż wynosi 59,6m2, co w porównaniu do średniej powierzchni mieszkania oddanego do użytkowania 100,8m2 jest wartością bardzo niewielką.
Zdecydowaną większość stanowią mieszkania o powierzchni 40-60m2, których łączny udział w ofercie rynkowej wynosi ok. 50%. Jedną czwartą oferty stanowią mieszkania o powierzchni 61-80m2, a zdecydowanie najmniej jest mieszkań ponad 80m2, które stanowią jedynie 8% oferty rynkowej.
Metraż budowanych mieszkań jasno wskazuje na to, że najwięcej buduje się mieszkań 2-3 pokojowych. To właśnie wśród nich kupujący mają największy wybór i mogą określić czy decydując się na metraż ok. 60m2 wybiorą 3 mniejsze czy 2 duże pokoje. 10% oferty stanowią mieszkania 1-pokojowe, natomiast mieszkania 5-pokojowe i większe stanową bardzo niewielki margines całej oferty rynkowej.
Poza ofertą mieszkań, na rynku pierwotnym znajduje się również oferta domów jednorodzinnych, bliźniaczych i segmentów. Jest ona jednak coraz mniejsza i obejmuje raczej przedmieścia dużych aglomeracji niż duże miasta. Jest to wynikiem wysokich cen działek na obszarach miejskich, które powodowałyby bardzo wysokie ceny oferowanych domów. Takie domy trudno byłoby sprzedać, więc niewielu deweloperów decyduje się na taki krok.
Ceny mieszkań na rynku pierwotnym
Spójrzmy teraz jak kształtują się ceny ofertowe mieszkań na rynku pierwotnym. Dane statystyczne z 16 największych miast udostępnione przez NBP pozwalają zauważyć, że największe skoki cenowe we wszystkich badanych miastach widoczne były w latach 2007-2009, a więc w okresie, w którym dostęp do kredytów był najłatwiejszy. Ze względu na rosnący w gigantycznym tempie popyt deweloperzy windowali ceny, a mieszkania i tak znajdowały nabywców. Wówczas średnie ceny ofertowe w Warszawie dochodziły nawet do 10 000zł/m2. Widać również wyraźnie, że w Warszawie szalejące ceny utrzymały się najdłużej, gdyż maksymalna średnia cena pochodzi z III kw. 2009 roku, podczas gdy w innych miastach boom ten zakończył się wcześniej, bo na przełomie lat 2007-2008, a pod koniec 2009 roku była już widoczna wyraźna tendencja spadkowa.
Żeby lepiej nakreślić różnicę cenową pomiędzy Warszawą, a innymi miastami, warto podać dla porównania, że w tym samym okresie średnia cena ofertowa mieszkania w 6 kolejnych największych miastach, a więc w Gdańsku, Gdyni, Łodzi, Krakowie, Poznaniu, Szczecinie i Wrocławiu wynosiła 7,6 tys./m2, a w najtańszej Zielonej Górze jedynie 4,2 tys./m2. Tak ogromna różnica doskonale obrazuje przepaść dzielącą stolicę od innych, nawet tych największych miast.
Warszawa była też miastem, w którym tąpnięcie cen było najbardziej wyraźne. Z końcem 2010 roku średnia cena ofertowa wynosiła już tylko nieco ponad 8 tys. zł/m2, co w porównaniu do okresu największego boomu oznaczało spadek prawie o 20%. W innych miastach ceny również spadły, ale spadki nie były aż tak drastyczne.
Kolejne lata przyniosły zaś stabilizację cen na rynku pierwotnym. Widoczne są co prawda niewielkie wahania cenowe, ale można powiedzieć, że ceny trzymają się właściwie na stałym poziomie. W Warszawie oznacza to cenę na poziomie ok. 8 tys. zł/m2, w 6 największych miastach z wyłączeniem Warszawy jest to ok. 6 tys. zł/m2, a w najtańszej nieustająco Zielonej Górze kwota ta oscyluje w granicach ok. 4 tys. zł/m2.
Powyższa analiza dotyczyła jednak cen ofertowych, które jak się okazuje są zdecydowanie wyższe od cen transakcyjnych. Co ciekawie, w Warszawie w okresie maksymalnych cen ofertowych ceny transakcyjne, a więc te, które faktycznie płacili nabywcy wynosiły średnio 7,5 tys. zł/m2, a więc były o 25% niższe od cen ofertowych! W pozostałych miastach różnica ta była zdecydowanie mniejsza, bo wynosiła ok. 15%, a w Zielonej Górze różnica była niemalże niewidoczna. Dowodzi to tego, że ceny ofertowe na rynku warszawskim były sztucznie „nadmuchane”, a z powodu zmniejszenia popytu przy ogromnej nadpodaży mieszkań deweloperzy byli skłonni na bardzo duże odstępstwa i można było wynegocjować naprawdę dobre warunki zakupu nowego mieszkania.
Jaka jest przyszłość rynku pierwotnego?
Obecna sytuacja kredytowa, pozwalająca na min. 10% wkład własny z końcem 2015 roku się zmieni. Każdy kupujący mieszkanie będzie musiał mieć co najmniej 20% wkład własny. To z pewnością zdopinguje wielu niezdecydowanych, a mających niewiele gotówki do podjęcia decyzji o zakupie do końca 2015 roku. Może to spowodować niewielki wzrost cen, ale prognozuje się, że sytuacja cenowa nadal będzie stabilna, tak jak to miało miejsce przez ostatnie kilka lat.
Prawdopodobnie zmienią się również pewne regulacje prawne, gdyż UOKiK pracuje już nad nowelizacją Ustawy Deweloperskiej tak, aby była ona jeszcze bardziej korzystna dla nabywców mieszkań. Nadal będzie można liczyć na wsparcie kredytowe osób młodych w ramach programu rządowego „Mieszkanie dla Młodych”, a w niedługim czasie nastąpią w nim zmiany, które dopuszczą większą liczbę mieszkań dostępną w jego ramach oraz poszerzą grono beneficjentów, którzy będą mogli się o dopłatę ubiegać. Trudno zatem spodziewać się jakichś wielkich zmian i wydaje się, że sytuacja na rynku pierwotnym jest i nadal pozostanie stabilna.
Źródła:
GUS, UOKiK, NBP
