Rynek pierwotny a rynek wtórny nieruchomości – różnice

Decyzja o zakupie własnego mieszkania zwykle zaczyna się od fundamentalnego pytania: rynek pierwotny czy wtórny? Czym one się różnią? Jakie są wady i zalety każdej z tych opcji? Jak wybrać, by później nie żałować?

Czym się różni rynek pierwotny od wtórnego – definicja

Najprościej rzecz ujmując, w przypadku rynku pierwotnego mieszkanie kupujemy bezpośrednio od inwestora, który je wybudował (dewelopera), stając się jego pierwszymi właścicielami. Natomiast transakcje na rynku wtórnym dotyczą zakupu nieruchomości "z drugiej ręki", a więc od poprzedniego właściciela. Najprościej porównać to do kupna samochodu z salonu i używanego.

Zalety mieszkania z rynku pierwotnego

Podstawową zaletą mieszkania z rynku pierwotnego jest to, że jest ono nowe. Odbierając je mamy pewność, że nigdy przez nikogo nie było użytkowane. Nie ma ryzyka, że poprzedni właściciele pozostawili nam różnego rodzaju usterki (jak np. zapychające się rury), o których nie mieliśmy sposobności dowiedzieć się wcześniej. Wszystko będzie świeżo wybudowane i wykończone. Co ważne, decydując się na zakup bezpośrednio od dewelopera, nowe będzie nie tylko samo mieszkanie, ale też cały blok czy osiedle. Jest to o tyle istotne, że współczesne budynki dają nam o wiele więcej możliwości niż bloki, zaprojektowane w czasach PRL. Nowoczesne windy, parkingi podziemne, monitoring, recepcja czy przestronne tarasy - to tylko niektóre z udogodnień, których próżno szukać w tzw. wielkiej płycie. Poza tym, nowe inwestycje projektowane są w oparciu o najnowsze trendy, wykorzystują nowe materiały oraz technologie.

Wracając jeszcze do samego mieszkania, to mamy także większe pole do manewru niż ma to miejsce, w przypadku rynku wtórnego. Często bowiem kupujemy coś, co dopiero ma powstać. Możemy tym samym liczyć na to, że deweloper pozwoli nam zagospodarować lokal według własnego pomysłu. A więc poprzesuwać (oczywiście w miarę możliwości konstrukcyjnych) ściany, zostawić sobie otwartą kuchnię, jeśli mamy taką chęć itd. Co więcej, na rynku pierwotnym kupuje się zazwyczaj mieszkania w standardzie deweloperskim, a więc bez podłóg (jedynie z wylewką), bez wykończonych ścian i bez tzw. białego montażu (czyli bez umywalek, wanny i innych tego typu rzeczy). To z kolei daje nam możliwość właściwie dowolnej aranżacji powierzchni.

Wady mieszkania z rynku pierwotnego

Oczywiście, kupując mieszkanie z rynku pierwotnego, trzeba się liczyć także z wadami takiego rozwiązania, a do nich z pewnością należy lokalizacja. Centra dużych miast są przeważnie dość gęsto zabudowane. To powoduje, że deweloperzy mieszkaniowi mają właściwie dwa wyjścia: albo wybudować swoją inwestycję na obrzeżach miasta albo kupić droższą działkę w centrum. Dla nas będzie się to z kolei wiązało z zakupem tańszego mieszkania, ale w dalszej odległości od pracy, szkoły, centrów handlowych, często bez rozwiniętej jeszcze infrastruktury lub droższego (bo cena działki wpływa przecież na cenę metra kwadratowego), ale w centrum.

Dodatkowo, standard deweloperski, w jakim oddawane są mieszkania, powoduje, że cena metra kwadratowego będzie jeszcze wyższa. Lokal trzeba po prostu wykończyć. Można oczywiście kupić mieszkanie "pod klucz", lecz za takie rozwiązanie także płaci się zazwyczaj dodatkowe pieniądze u dewelopera.

Dla niektórych wadą rynku pierwotnego może też być czas. Od momentu podpisania umowy, do odebrania mieszkania może bowiem minąć sporo miesięcy, w zależności od tego, na jakim etapie jest inwestycja. Trzeba o tym pamiętać, jeśli komuś zależy na czasie i potrzebuje nowego mieszkania już teraz a nie np. za 2 lata.

Z powyższą uwagą wiąże się też jeszcze jedna wada rynku pierwotnego. Kupujemy przysłowiową "dziurę w ziemi". Deweloper - czyli typowy sprzedawca - na początku dużo obiecuje. Może to być plac zabaw czy też ławeczki z zielenią, na których będą mogli odpoczywać mieszkańcy. Istnieje jednak ryzyko, że te rzeczy nigdy nie powstaną, bo np. wspólnota mieszkaniowa (która powstanie z chwilą wyodrębnienia pierwszego lokalu na nieruchomości) zdecyduje, że są inne, bardziej potrzebne wydatki.

Z rynkiem pierwotnym wiąże się jeszcze jedna sprawa, której najbardziej obawiają się przyszli mieszkańcy - upadłość dewelopera. Swego czasu można było usłyszeć wiele historii osób, które zostały bez dachu nad głową i kredytem na 30 lat. Teraz - po wejściu w życie ustawy deweloperskiej - to ryzyko zostało zminimalizowane. Nie oznacza to jednak, że rynek pierwotny jest w 100% bezpieczny.

Zalety mieszkania z rynku wtórnego

Decydując się na używaną nieruchomość, po prostu wiemy, co kupujemy. Zarówno mieszkanie, jak i budynek istnieją. Okolica jest zagospodarowana. Widzimy, gdzie są przystanki autobusowe, które drogi się korkują, do której szkoły będziemy mogli posłać nasze dzieci oraz w jakim sklepie i jak daleko od naszego mieszkania będziemy robić zakupy. Co więcej, w przypadku rynku pierwotnego często możemy spotkać się z sytuacją, że ładny widok z okna naszego nowego lokum przesłoni nam drugi blok, wybudowany przez dewelopera za rok czy dwa. Na osiedlu, które już istnieje łatwiej jest przewidzieć takie sytuacje. Poza tym, występują one po prostu rzadziej. Łatwiej jest też znaleźć używane mieszkanie bliżej centrum.

Kupując mieszkanie od poprzedniego właściciela, możemy się do niego wprowadzić właściwie od razu. Zazwyczaj mieszkanie jest gotowe do zamieszkania - wykończone, z wyposażoną kuchnią i łazienką. Zdarza się także, że sprzedający pozostawiają w nim także część mebli lub odsprzedają je za niewielkie kwoty. Innymi słowy: dziś kupujesz, jutro się wprowadzasz. Ewentualnie odświeżasz lub robisz mały remont. Kupujący na rynku pierwotnym niestety nie mają tej wygody.

Wady mieszkania z rynku wtórnego

Niestety, wszystko ma też i wady. Nie inaczej jest w przypadku rynku wtórnego. Pierwszą widoczną wadą są budynkiStandard i stan techniczny mieszkań używanych bywa różny. Niekiedy zastać możemy psujące się windy, stare zapychające się rury, zniszczone elewacje i przeciekające dachy. Niektóre budynki mają już jednak swoje lata i ryzyko wystąpienia awarii jest większe niż w przypadku rynku pierwotnego. Być może samo mieszkanie będzie tańsze, ale wydatki na fundusz remontowy w przyszłości mogą przyprawić nas o zawrót głowy.

Stan techniczny samego lokalu także wymaga dokładnego sprawdzenia. Trzeba bowiem pamiętać, że mieszkanie jest używane. I to często od kilkudziesięciu lat. Z tym wiąże się jeszcze jedna rzecz, a mianowicie dotychczasowa aranżacja. Mimo że mieszkanie jest gotowe, rzadko wszystko w nim będzie nam odpowiadać, a wtedy remont stanie się nieunikniony. To z kolei niesie za sobą dodatkowe koszty.

Kwestie finansowe

Rynek pierwotny od wtórnego różnią też kwestie finansowe, dlatego warto im poświęcić nieco uwagi. W obu przypadkach zapłacimy taksę notarialną oraz koszty sądowe, związane z przeniesieniem własności. Różnie natomiast będzie z podatkiem od czynności cywilno-prawnych (PCC). Temu podatkowi podlegają określonego rodzaju czynności prawne, w tym umowa sprzedaży. Wynosi on 2% wartości rynkowej i obciąża kupującego (czyli nas). Kupując na rynku wtórnym zapłacimy ten podatek fiskusowi. Na rynku pierwotnym (jeśli deweloper jest płatnikiem podatku VAT, a najczęściej tak właśnie jest) już nie. Trzeba jednak w tym wypadku zwrócić uwagę na ceny ofertowe, bowiem deweloperzy czasem podają cenę metra kwadratowego netto (czyli bez podatku VAT) lub brutto (z VAT-em). A różnica 23% to jednak spory wydatek dla naszego portfela.

Niewątpliwie dużym plusem w przypadku rynku pierwotnego jest też możliwość skorzystania z rządowego programu Mieszkanie dla Młodych, który zakłada możliwość uzyskania dofinansowania do zakupu mieszkania. Oczywiście trzeba spełnić szereg warunków (m.in. nie można być właścicielem innego mieszkania i mieć skończonych 35 lat), mieszkanie musi być odpowiedniej wielkości (do 75 m2 lub do 85 m2, jeśli nabywca wychowuje min. 3 dzieci) a jego cena nie może przekroczyć określonego wskaźnika. Niemniej jednak tylko w przypadku rynku pierwotnego możemy liczyć na pomoc państwa.

Podsumowując, każdy sam musi zdecydować, co jest dla niego lepsze - mieszkanie z rynku pierwotnego czy wtórnego. Każda opcja ma swoje wady i zalety. Dokonując wyboru trzeba mieć ich świadomość.