Reklamacja mieszkania od dewelopera – jak postępować?
Zdarza się, że po zamieszkaniu w nowym mieszkaniu znajdziemy jakieś usterki, których nie zauważyliśmy przed podpisaniem protokołu odbioru. Nie oznacza to jednak, że zostaliśmy z tym problemem pozostawieni sami sobie. Istnieją bowiem instrumenty prawne, które pozwalają na dochodzenie swoich praw. Zobaczmy zatem, co możemy wówczas zrobić, i jakie mamy prawo do żądania usunięcia tych usterek przez dewelopera.
Rękojmia za wady mieszkania
Przede wszystkim musimy wiedzieć, że podpisanie protokołu odbioru mieszkania nie oznacza jednocześnie, że kończy się odpowiedzialność dewelopera za usterki. Otóż mieszkanie, jak każdy przedmiot będący w obrocie, objęty jest prawem rękojmi. Rękojmia ta regulowana jest przepisami kodeksu cywilnego i dla mieszkania jej okres wynosi 3 lata. Oznacza to, że w ciągu 3 lat od odebrania mieszkania przysługuje nam prawo dochodzenia swoich roszczeń, gdy zauważymy jakieś usterki. Warto tutaj podkreślić, że termin ten biegnie od momentu odebrania mieszkania przez nabywcę, a nie od momentu uzyskania przez budynek pozwolenia na użytkowanie. Tak jak w przypadku innych kupowanych rzeczy, bieg rękojmi zaczyna się bowiem od momentu wydania rzeczy kupującemu, a więc od dnia odebrania kluczy, bo dopiero wówczas kupujący może daną rzeczą w pełni dysponować. Rękojmi tej nie można wyłączyć w umowie, a jeśli nawet taki zapis by się pojawił, to jest on nieważny z mocy prawa.
Zgodnie z kodeksem cywilnym wadą podlegającą pod rękojmię będzie:
- zmniejszenie wartości i użyteczności – np. źle wykonana wylewka (różnica poziomów), nieszczelne okna itp.,
- niekompletność – np. niezgodny z umową standard wykończenia, brak rozprowadzenia niektórych instalacji, brak komórki lokatorskiej itp.,
- brak określonych właściwości – np. niezgodne z umową usytuowanie mieszkania, inny rozkład pomieszczeń, mniejsza działka itp.
Widać więc, że o ile niektóre z tych usterek są możliwe i łatwe do usunięcia, zwłaszcza te dotyczące niekompletności, o tyle zdecydowanie trudniej jest usunąć brak określonych właściwości, a więc np. inny niż w umowie rozkład pomieszczeń. Wówczas właściciel może żądać rekompensaty finansowej za straty lub wymiany przedmiotu umowy na inny (w tym wypadku jednak mało prawdopodobne). Ma również prawo do odstąpienia od umowy. Wówczas mieszkanie jest zwracane deweloperowi, a właściciel otrzymuje zwrot wpłaconych pieniędzy.
Wybór sposobu zaspokojenia roszczeń należy do zgłaszającego wady. Należy jednak pamiętać o tym, że zanim będziemy mogli dokonywać swobodnego wyboru pomiędzy obniżeniem ceny a odstąpieniem od umowy, deweloper musi mieć szansę usterkę usunąć. Dopiero gdy nie zostanie ona usunięta, właściciel lokalu może korzystać z pozostałych sposobów zaspokojenia jego roszczeń. Jednakże w sytuacji, gdy pomimo usuwania usterki w ustalonym z nabywcą terminie, usterka ta pojawia się po raz kolejny i jest ona istotna, to wówczas nabywca również ma prawo odstąpić od umowy.
Warunki rękojmi
Warunkiem skorzystania z rękojmi jest powiadomienie dewelopera o zaistniałej usterce w ciągu miesiąca od jej wystąpienia. Po upływie tego czasu odpowiedzialność dewelopera wygasa. Powiadomienie dewelopera, w formie pisemnej, najlepiej listem poleconym, powinno skutkować zobowiązaniem się z jego strony do usunięcia usterki w możliwie najszybszym terminie. Jeśli usterka zostanie usunięta, sprawę możemy uznać za zamkniętą. Jeśli jednak deweloper zwleka z wykonaniem koniecznych prac i mimo ponagleń nie przystępuje do ich wykonania, to pozostaje nam wybór jednego z pozostałych środków zaspokojenia roszczeń lub droga sądowa. Pozew przeciwko deweloperowi należy złożyć przed upływem 3 lat od odbioru, bo po tym okresie rękojmia przestaje działać. Co ważne chodzi tu nie o termin zgłoszenia usterki, lecz o termin wpływu pozwu do sądu. Jeśli więc deweloper zwleka z usunięciem usterki, a termin 3 lat jest bliski, to warto już wtedy przygotować sobie pozew do sądu, żeby uniknąć przedawnienia roszczeń.
Zdarzają się jednak sytuacje, w których rękojmia nie działa. Chodzi tu o wady, o których nabywca wiedział w momencie zakupu. Jeśli więc deweloper poinformował nas, że w jednym z naszych pokoi musi pojawić się słup od więźby dachowej i my na to wyraziliśmy zgodę w zamian za obniżkę ceny, to wówczas nie należy się spodziewać, że deweloper będzie gotowy w ramach rękojmi ten słup usunąć, gdy mu to zgłosimy jako usterkę.
Są także sytuacje, w których okres rękojmi nie wygasa. Mowa tu o usterkach, o których deweloper wiedział, ale podstępnie te informacje zataił.
Gwarancja dewelopera
Poza rękojmią nabywca mieszkania może coraz częściej korzystać również gwarancji, jakiej udziela deweloper na budowany przez siebie budynek. Jest to jego dobrowolne postanowienie, a warunki oraz okres gwarancji są ustalane w umowie pomiędzy stronami. To w niej powinny być szczegółowo opisane usterki, które deweloper zgadza się usunąć na własny koszt. W umowie tej powinien być również wskazany okres gwarancji. Jeśli jednak nie będzie on wskazany, to wynosi on rok od odbioru mieszkania.
Na koniec warto dodać, że rękojmia nie wyklucza gwarancji, a gwarancja rękojmi. Są to dwa współistniejące instrumenty, które mają chronić nabywcę. Rękojmia wynika z mocy prawa, a gwarancja jest dobrowolnym zobowiązaniem dewelopera do określonych czynności. W przypadku wykrycia usterki to nabywca decyduje, z którego prawa chce w danej sytuacji skorzystać, wybierając to, co będzie dla niego korzystniejsze. Dlatego też warto pamiętać, żeby przy zgłaszaniu usterki wskazać, z którego prawa chcielibyśmy skorzystać.
