Umowa kupna nieruchomości z rynku pierwotnego wiąże się z koniecznością zapłacenia należnego z tego tytułu podatku. Zanim więc podejmie się decyzję o zakupie mieszkania, domu bądź lokalu użytkowego od dewelopera, warto zapoznać się z zasadami opodatkowania takich umów. Poniżej przedstawione zostanie kto, w jakich przypadkach, w jakiej wysokości i jakiego rodzaju podatki jest obowiązany uiścić.
Zakup mieszkania lub domu a podatek VAT i PCC
W przypadku zakupu mieszkania z rynku pierwotnego nabywca, inaczej niż ma to miejsca w sytuacji zakupu na rynku wtórnym, nie ma obowiązku zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnej (w omawianym przypadku - umowy sprzedaży). Wynika to z ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, który przewiduje, że nie są nim objęte czynności, w których przynajmniej jedna ze stron jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług (VAT) bądź z niego zwolniona. Jeśli planuje się zakup domu albo mieszkania od dewelopera, to warto pamiętać, że to właśnie on, prowadząc działalność gospodarczą w zakresie budowy i sprzedaży nieruchomości jest czynnym podatnikiem VAT. Regulacja ma na celu uniknięcie podwójnego opodatkowania nieruchomości z rynku pierwotnego. Gdyby jej bowiem nie było, to od jednej sprzedaży trzeba byłoby odprowadzić zarówno VAT, jak i podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC).
Wysokość podatku od zakupu nieruchomości
Skoro już wiadomo, jaki podatek należy zapłacić, warto zorientować się, jaka obowiązuje w konkretnym przypadku stawka podatkowa. Otóż wysokość stawki podatkowej jest uzależniona od powierzchni sprzedawanej nieruchomości. Zgodnie z założeniami społecznego programu mieszkaniowego - zakup nowego mieszkania podlega opodatkowaniu według stawki obniżonej wynoszącej 8%, jeżeli jego metraż nie przekracza 150m2, a w przypadku zakupu domu jednorodzinnego – 300m2. Jeśli zaś powierzchnia nieruchomości przekracza wymienione wartości, należny jest podatek w wysokości 23% wartości zakupu. Kwota podatku jest uwzględniana w cenie nieruchomości.
Podsumowując, jeżeli kupuje się dom lub mieszkanie od dewelopera albo biura nieruchomości zajmującego się sprzedażą nowych mieszkań (domów), wtedy taka sprzedaż będzie opodatkowana tylko podatkiem VAT, a podatkiem od czynności cywilnoprawnych już nie. Zaś wysokość podatku będzie zależała od powierzchni nieruchomości i będzie wynosiła 8 albo 23%.
Taksa notarialna przy zakupie nieruchomości
Zakup nieruchomości zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym wymaga zawarcia umowy w formie aktu notarialnego. Koszt sporządzenia przez notariusza umowy sprzedaży ponosi kupujący wraz z 23% podatkiem VAT od taksy (opłaty za usługę notarialną). Maksymalną wysokość taksy określa rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dn. 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej. I tak, według przepisów wynosi ona:
- od wartości do 3000zł – 100zł,
- od wartości powyżej 3000zł do 10 000zł – 100zł + 3% od nadwyżki powyżej kwoty 3000zł,
- od wartości powyżej 10 000zł do 30 000zł – 310zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000zł,
- od wartości powyżej 30 000zł do 60 000zł – 710zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000zł,
- od wartości powyżej 60 000zł do 1 000 000zł – 1010zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000zł,
- od wartości powyżej 1 000 000zł do 2 000 000zł – 4770zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000zł,
- od wartości powyżej 2 000 000zł – 6770zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000zł, nie więcej jednak niż 10 000zł, a w przypadku czynności dokonywanych pomiędzy osobami zaliczanymi do I grupy podatkowej w rozumieniu przepisów ustawy z dn. 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn nie więcej niż 7 500zł.
Jednak wymienione powyżej stawki są tylko podstawą do określenia maksymalnej taksy notarialnej za sporządzenie aktu notarialnego dokumentującego umowę deweloperską. Ta bowiem według przepisów rozporządzenia może wynieść połowę tej kwoty. W tym miejscu warto dodać, że wspomniane rozporządzenie obejmuje umowę deweloperską, o której mowa w art. 9 ustawy o własności lokali. Niższa stawka dotyczy całej umowy, która w myśl przepisów obejmuje zobowiązanie do wybudowania budynku, ustanowienie odrębnej własności lokalu i przeniesienie tego prawa na drugą stronę umowy.
Podobnie, gdy strony nie zawarły umowy deweloperskiej w formie aktu notarialnego, a umowę przedwstępną, w której deweloper zobowiązał się do sprzedaży lokalu po wybudowaniu budynku, to umowa sprzedaży również będzie objęta stawką 50%. Taka sama sytuacja będzie miała miejsce w przypadku nie zawarcia umowy przedwstępnej, kiedy to akt notarialny dokumentuje tylko ustanowienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę.
Naturalnie przedstawione powyżej stawki, to kwoty nieprzekraczalne. Każdy notariusz może ustalić niższe. Nie mogą one tylko przekroczyć tych wskazanych w rozporządzeniu.
Zakup mieszkania lub domu a hipoteka
Jeżeli planuje się zakup domu albo mieszkania wspomagając się kredytem hipotecznym, w którym hipoteką będzie kupiona nieruchomość, to również trzeba liczyć się z koniecznością zapłaty podatku.
W formie aktu notarialnego może (ale nie musi zgodnie z art. 95 prawa bankowego) zostać ustanowiona hipoteka bankowa na zabezpieczenie kredytu. Maksymalna wysokość opłaty, jaką może pobrać notariusz od sporządzonego w tym przypadku aktu notarialnego wynosi 1/4 stawki ogólnej, przewidzianej w § 3 wspomnianego wcześniej rozporządzenia w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej. Do niej należy doliczyć podatek VAT.
Poza tym ustanowienie hipoteki wymaga wpisu do księgi wieczystej. Kupujący jest w takiej sytuacji zobowiązany uiścić podatek w wysokości 0,1% przy hipotece zwykłej (liczone od kwoty hipoteki). Dotyczy to sytuacji, w których wartość hipoteki jest znana. Z kolei podatek od ustanowienia hipoteki kaucyjnej, czyli takiej, której wysokość nie jest ustalona, ma wartość stałą i wynosi 19 zł. W praktyce przy kredytach hipotecznych ustanawiana jest ta druga z wymienionych hipotek, przy czym ustalana jest ona do określonej wartości maksymalnej, a podatek wynosi niezmiennie 19zł.
Zakup lokalu użytkowego - VAT do odliczenia
Na przedsiębiorcę planującego zakup lokalu z przeznaczeniem na prowadzenie działalności gospodarczej również nałożono określone obowiązki podatkowe. Przede wszystkim przedsiębiorca będący podatnikiem VAT i zamierzający wykorzystać lokal do wykonywania czynności opodatkowanych, musi liczyć się z tym, że w cenie lokalu uwzględniony będzie podatek od towarów i usług. Jednak zgodnie z ustawą o VAT może on odliczyć podatek wynikający z faktury, jaką otrzymał od sprzedającego. Tak samo sytuacja wygląda w przypadku osoby fizycznej, która zamierza zakupić lokal użytkowy z przeznaczeniem na wynajem. Powinna ona jednak wcześniej zarejestrować się jako podatnik VAT w Urzędzie Skarbowym.
Opłaty u notariusza przy zakupie lokalu
Tak samo, jak w przypadku zakupu domu lub mieszkania, również w przypadku zakupu lokalu użytkowego od dewelopera konieczne jest zawarcie umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego. Notariusz za sporządzenie umowy pobiera opłatę w wysokości połowy maksymalnej taksy notarialnej, ustalonej w § 3 rozporządzenia w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej. Jej wysokość jest uzależniona od wartości umowy. Do niej należy doliczyć podatek VAT (stawka 23%).
Tak samo, jak w przypadku zakupu nieruchomości mieszkalnej od dewelopera, tak i tu istnieje konieczność dokonania wpisu do księgi wieczystej lub ustanowienie nowej księgi. W obu przypadkach wniosek do sądu ma obowiązek skierować notariusz i przekazać opłaty sądowe, sam zaś pobiera opłatę w wysokości maksymalnie 200zł.
Kredyt na zakup lokalu użytkowego
W formie aktu notarialnego może (ale nie musi) zostać ustanowiona hipoteka bankowa na zabezpieczenie kredytu. Maksymalna wysokość taksy notarialnej za sporządzenie w tym przypadku aktu notarialnego wynosi 1/4 stawek przewidzianych w § 3 rozporządzenia. Do niej doliczany jest podatek VAT.
Poza tym ustanowienie hipoteki wymaga wpisu do księgi wieczystej. Kupujący jest w takiej sytuacji zobowiązany uiścić podatek w wysokości albo 0,1% przy hipotece zwykłej albo stały w wysokości 19zł dla hipoteki kaucyjnej.
