Przestronny, funkcjonalny dom oraz własny kawałek podwórka to coś o czym marzy wielu naszych rodaków. Nie każdy jednak ma czas i wiedzę, żeby podjąć się samodzielnej budowy domu. Wówczas lepszym rozwiązaniem jest decyzja o zakupie domu od dewelopera. Zobaczmy zatem, jak sprawić, żeby marzenie o własnym domu się spełniło oraz zorientujmy się, jakie formalności i koszty się z tym wiążą.
1. Oszacowanie możliwości finansowych
Niestety pierwszą kwestią, od której trzeba zacząć są sprawy finansowe. Należy określić, jakie mamy możliwości, a więc policzyć ile własnych środków chcemy wydać oraz ile możemy pożyczyć. Jeśli w planie jest kredyt hipoteczny, to na początek można chociaż wstępnie oszacować swoją zdolność kredytową przy użyciu jednego z wielu kalkulatorów dostępnych w sieci. Wydaje się jednak, że bardziej szczegółową analizę przeprowadzi dobry doradca finansowy, a więc najlepiej byłoby spotkać się z jednym z nich.
2. Sprecyzowanie potrzeb i oczekiwań
Po oszacowaniu możliwości finansowych trzeba odpowiedzieć sobie na kilka pytań dotyczących potrzeb i oczekiwań, m.in. ile osób zamieszka w danym lokalu oraz ile pokoi będzie nam potrzebnych. Poza tym trzeba się zastanowić, jaka lokalizacja jest dla nas najbardziej interesująca i jakiej infrastruktury wymagamy. Infrastruktura ma szczególne znaczenie w przypadku rodzin z dziećmi. Wiadomo przecież, że nawet małe dzieci kiedyś dorosną i pójdą do przedszkola, a potem szkoły. Dobrze jest więc rozeznać temat, dowiedzieć się, jak daleko są położone placówki edukacyjne i czy można do nich dotrzeć pieszo. Jeśli odległość jest dość duża, warto dowiedzieć się o możliwość dojazdu dzieci do szkoły, co jest bardzo wygodne, gdy dzieci są już nieco starsze.
Przy określaniu potrzeb warto pamiętać, że na cenę wpływa nie tylko metraż kupowanego domu, ale także jego lokalizacja. Dobrze byłoby zatem dogłębnie przeanalizować czy bardziej istotna jest dla nas lokalizacja w centrum miasta, czy jednak metraż domu. Dopiero po znalezieniu odpowiedzi na te pytania można przystąpić do poszukiwań domu naszych marzeń.
3. Wybór dewelopera
Oczywiście kolejnym krokiem są poszukiwania dewelopera, którego inwestycja chociaż w części odpowiada naszym kryteriom. Warto zacząć od analizy dostępnych w Internecie informacji. Już bowiem wtedy może okazać się, że układ domu zupełnie nam nie odpowiada i nie warto nawet wybierać się na miejsce inwestycji. Jeśli jednak któryś z domów wpadnie nam w oko i pierwsza analiza nas do niego nie zniechęci, to warto go zobaczyć na żywo.
W trakcie oglądania warto obejrzeć nie tylko teren budowy, układ wnętrza (o ile oczywiście coś już jest zbudowane), ale również okolicę. Przydatne mogą się okazać także rozmowy z bliskimi mieszkańcami, którzy będą mogli lepiej opowiedzieć o tym czy dobrze im się mieszka w tym miejscu. Przed podjęciem ostatecznej decyzji na wizję lokalną warto udać się przynajmniej kilka razy, o różnej porze dnia, a także w nocy. Dzięki temu możemy uniknąć pochopnej decyzji, jak np. zakup domu w niedalekim sąsiedztwie nieuciążliwego zakładu, który jednak wieczorami wypuszcza bardzo nieprzyjemny zapach.
Zwykle przed podjęciem ostatecznej decyzji takich wypraw na tereny różnych inwestycji będzie co najmniej kilka. Rekordziści wizytują niemal każdą powstającą w ich okolicy inwestycję zanim znajdą tę właściwą. Nie warto się zatem zrażać, jeśli pierwsze wizyty na terenach interesujących nas inwestycji skończą się rozczarowaniem.
4. Zapoznanie się z prospektem informacyjnym
Często jednak okazuje się, że podobają nam się 2 lub 3 inwestycje, ale nie jesteśmy zdecydowani jeszcze na żadną z nich. Wówczas warto bliżej zapoznać się z deweloperami oraz przestudiować prospekty informacyjne prowadzonych przez nich inwestycji.
W myśl Ustawy Deweloperskiej, każda inwestycja rozpoczęta po 29 kwietnia 2012 roku musi posiadać taki dokument, a na prośbę klienta musi mu go nieodpłatnie przedstawić. W dokumencie tym znajdują się informacje na temat dewelopera. Znajdziemy tam przede wszystkim:
- informacje o tym kim jest, jakie ma doświadczenie, a więc, jakie inwestycje zrealizował,
- informacje na temat jego sytuacji prawno-finansowej, poparte odpowiednimi dokumentami, a więc odpisami z KRS, sprawozdaniami finansowymi,
- informacje na temat postępowań egzekucyjnych na kwotę powyżej 100 000 PLN – czy są lub były toczone przeciwko niemu,
- informacje na temat działki, na której będzie realizowana inwestycja – czy jest jej właścicielem czy jedynie użytkownikiem wieczystym, a także czy działka jest obciążona hipotecznie, poparte odpisami z ksiąg wieczystych.
Poza nimi w prospekcie znajdą się wszystkie dane na temat inwestycji. A więc uzyskamy informacje:
- o osiedlu, o tym, jakie domy będą budowane, w jakiej konfiguracji i ile ich będzie,
- o sąsiedztwie, a zwłaszcza czy w promieniu 1km wokół inwestycji znajdą się jakieś potencjalne uciążliwe inwestycje, przede wszystkim drogi czy zakłady przemysłowe,
- o uzyskanych pozwoleniach,
- o terminach zakończenia inwestycji i planowanych terminach przeniesienia własności,
- o sposobie finansowania inwestycji oraz zabezpieczeniach interesów kupującego, a więc o tym, który bank prowadzi rachunek powierniczy (niezbędny zgodnie z przepisami ustawy deweloperskiej).
Te informacje są zawarte w ogólnej części prospektu. Dodatkowym jego elementem jest prospekt dotyczący wybranego domu. W nim będą informacje na temat:
- powierzchni domu i działki, na której będzie stał,
- układu wnętrza i powierzchni poszczególnych pomieszczeń,
- standardu wykończenia w momencie odebrania kluczy.
Widać więc, że prospekt informacyjny jest dokumentem obszernym, lecz zalecamy dokładne zapoznanie się z jego treścią. Jeśli informacje w nim zawarte utwierdziły nas w przekonaniu, że podejmujemy właściwą decyzję, można przystąpić do negocjacji z deweloperem.
5. Negocjacje z deweloperem
Dość często negocjacje w pewnym zakresie są możliwe. Nie zawsze co prawda udaje się obniżyć cenę wyjściową, ale czasem można wynegocjować inne dodatki, np. w postaci bezpłatnych zmian układu wnętrza czy wyższego standardu wykończenia. Ich sukces zależy nie tylko od dobrej woli dewelopera, ale również od umiejętności negocjacyjnych kupującego. Pozytywnie zakończone negocjacje to możliwość przejścia do kolejnego kroku, a więc do podpisania umowy.
6. Podpisanie umowy deweloperskiej
Jeśli inwestycja jest w trakcie realizacji i żaden dom nie został jeszcze oddany do użytkowania to podpisywana będzie umowa deweloperska. Obowiązkowo musi mieć ona formę aktu notarialnego z dokładnie określonymi warunkami, a więc przede wszystkim z ceną, terminami wpłat zadatku i kolejnych transz, konsekwencjami zmian w trakcie realizacji inwestycji (np., terminów oddania czy zmian w powierzchni) oraz skutkami wycofania się z umowy przez którąś ze stron.
Jeśli jednak dom, którym się interesujemy został już oddany do użytkowania, nawet jeśli pozostała część inwestycji jest jeszcze w toku, to wówczas nie jest podpisywana umowa deweloperska, a więc nabywca nie jest chroniony na mocy przepisów ustawy deweloperskiej. Umowa taka jest więc po prostu umową przedwstępną, taką samą jak umowa przedwstępna podpisywana przy zakupie nieruchomości na rynku wtórnym. Umowa taka, jak każda umowa przedwstępna, może - choć nie musi być zawarta w formie aktu notarialnego. Dla porównania umowa deweloperska zgodnie z przepisami musi być zawarta w formie aktu notarialnego.
7. Terminowe wpłaty i odbiór domu
Po podpisaniu umowy deweloperskiej pozostaje nam wpłacać transze zgodnie z harmonogramem i czekać na informację od dewelopera, że inwestycja została zakończona. Po jej otrzymaniu należy udać się na odbiór domu, który dobrze jest zrobić w towarzystwie osoby, która zna się na sprawach technicznych. Wszystkie usterki należy spisać i zażądać od dewelopera wskazania terminu ich usunięcia.
8. Podpisanie umowy przenoszącej własność
Ostatnim krokiem jest podpisanie umowy przenoszącej własność. Następuje to po oddaniu budynku do użytkowania i po wpłacie całej ceny. Umowa ta musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego, dlatego do opłat związanych z zakupem domu od dewelopera należy doliczyć również koszty notarialne. Jeśli działka była obciążona kredytem na realizację inwestycji, to przy jej podpisywaniu deweloper musi okazać promesę banku, informującą o zgodzie na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej.
