Posiadanie mieszkania związane jest z ponoszeniem wydatków na czynsz, opłaty medialne i przeprowadzanie drobnych remontów. Warto tę kwestię wziąć pod uwagę szczególnie przy zakupie nowego mieszkania, gdyż koszty utrzymania wpływają zarówno na opłacalność mieszkania jako inwestycji, jak i wysokość miesięcznych wydatków.
Opłaty są bardzo zróżnicowane, w przybliżeniu jednak proporcjonalne do ceny samych mieszkań. Najwięcej płaci się w Warszawie, znacznie mniej w średnich miastach. Są tu jednak wyjątki i zdarzają się dość drogie miejscowości, choćby Zielona Góra. Statystycznie na utrzymanie mieszkania wydajemy ok. 900 zł miesięcznie. Z czego składa się to wyliczenie i jakie są prognozy na przyszłość?
Czynsz
Czynsz stanowi najważniejszą część kosztów związanych z utrzymaniem mieszkania. Trudno mówić to o standardowych cenach, gdyż zależą one od konkretnych spółdzielni i zdarza się, że dwa mieszkania o tej samej powierzchni, położone w tej samej miejscowości mają czynsz różniący się nawet o 150 zł.
Porównanie utrudnia jeszcze praktyka wliczania do czynszu pewnych opłat dodatkowych: za garaż, ochronę, modernizację budynku, ogrzewanie i wszystko czym spółdzielnia zechce uzasadnić wysokie wydatki.
W następnych latach opłaty czynszowe mogą rosnąć, lecz w bardzo ograniczonej skali. Większa kontrola mieszkańców zakładających wspólnoty mieszkaniowe i sprawdzających zarząd swoich spółdzielni zapobiega mnożeniu kosztów i tym samym podnoszeniu opłat czynszowych. Nie rosną również znacząco ceny usług budowlanych, remontowych czy hydraulicznych. Kupując mieszkanie można założyć, że czynsz przez kilka lat pozostanie na zbliżonym poziomie, a jeśli tak się nie stanie – warto przyjrzeć się bliżej pracy spółdzielni.
Zmianie mogą natomiast ulegać opłaty dodatkowe wliczane niekiedy do czynszu.
Energia
Ceny energii w ciągu ostatnich lat znacząco wzrosły. Tendencja wzrostowa utrzymywała się do końca roku 2013, po czym w 2014 odnotowano nawet pewną obniżkę ceny energii elektrycznej. Specjaliści uważają jednak, że cena średnia 56 gr za 1 kWh dla odbiorcy detalicznego wzrośnie w związku z rosnącymi cenami ropy i naciskiem UE, by przejść na odnawialne źródła energii.
W 2020 według przewidywań (np. Europejski Fundusz Społeczny, prognozy PGE) będziemy płacić za elektryczność 20-25% więcej niż dziś. Na kolejne lata prognozy są już bardziej optymistyczne. Cena energii z OZE spada i mniej więcej w tym czasie powinna zrównać się z ceną tej tworzonej na podstawie węgla i ropy.
Woda i ścieki
Stawki za wykorzystywaną zimną i ciepłą wodę ustalają gminy w granicach ustawowych. Różnice są więc ogromne, nawet 8-krotne. Podobnie jest w przypadku odprowadzania ścieków. Nie wszyscy wiedzą też, że tam gdzie woda wydaje się tania, gminy dopłacają do niej, by zapewnić ją mieszkańcom w przyzwoitej cenie. A straty muszą czymś wyrównać – na przykład wyższym podatkiem od nieruchomości.
Prognozy dotyczące wody są wyjątkowo niespójne, ale żaden scenariusz nie przewiduje obniżki cen w najbliższych latach. Za ścieki natomiast na pewno zapłacimy więcej. Polska niezbyt dobrze radzi sobie z dostosowaniem do unijnych wymagań. Sporo ścieków wciąż trafia do rzek, co wiąże się z astronomicznymi karami, które w następnych latach mogą zapłacić polskie gminy i miasta.
Gaz
Instalacja gazowa przeważnie oznacza dla mieszkańców znaczne oszczędności. Wykorzystanie energii elektrycznej do gotowania jest znacznie droższe, a sam gaz kosztuje gospodarstwo domowe przeważnie kilkadziesiąt zł w miesiącu. Jest to więc wydatek nieznaczny w porównaniu z innymi kosztami utrzymania mieszkania.
Mimo niestabilnej sytuacji politycznej na wschodzie Europy i korzystania z gazu rosyjskiego, specjaliści przewidują, że w ciągu najbliższych 5 lat ceny gazu będą kształtowały się podobnie jak dziś. Jest to jednak wiadomość bardziej istotna dla właścicieli domków jednorodzinnych niż mieszkań.
Usuwanie odpadów
Za wywóz śmieci płacimy w tym momencie bardzo dużo. Problemy z dostosowaniem do wymogów ustawy o gospodarce odpadami komunalnymi wyeliminowały z rynku cześć małych firm oraz „przedsiębiorców” działających w szarej strefie. Długoterminowe skutki tak zwanej „ustawy śmieciowej” rysują się pozytywnie. Natomiast na przestrzeni lat 2012-2014 ceny wywozu nieczystości stałych bardzo wzrosły. Zmiany były drastyczne i sięgały kilkudziesięciu procent. Oczywiście w przeliczeniu na to ile każdy z nas musiał dołożyć miesięcznie było to kilka-kilkanaście złotych podwyżki. Nie da się jednak ukryć, że ceny zostały wywindowane zbyt wysoko.
Wszędzie tam gdzie wywóz nieczystości nie zostanie zmonopolizowany przez jedną firmę, należy oczekiwać stopniowych obniżek. Mogą one przybrać wartości 2-cyfrowe, jak było to w przypadku Łodzi, gdzie opłaty za śmieci segregowane spadły o 50%. W ciągu kolejnych lat opłaty za odpady segregowane zaczną spadać, a jeśli mieszkańcy będą tę segregacje ułatwiać, będzie to dotyczyć także części niesegregowanej.
Koszty dodatkowe i okazjonalne
Utrzymanie mieszkania to także przeprowadzanie w nim remontów i modernizacji, a także cała gama wydatków uzależnionych od lokalizacji czy struktury budynku, a nawet decyzji jego mieszkańców. Spółdzielnia, która wszystkim zarządza generuje również koszty administracyjne.
Ostatecznie na etapie zakupu mieszkania możliwe jest jedynie oszacowanie przyszłych kosztów z bardzo dużym marginesem błędu. Z pewnością koszty będą niższe jeśli:
- Korzystasz z centralnego ogrzewania,
- Budynek ma dobrą izolację termiczną,
- Instalacje (gazowa, wodno-kanalizacyjna, elektryczna) są względnie nowe,
- Kuchenka/piekarnik zasilane są gazem,
- Gmina nie ma wygórowanych wymagań finansowych (łatwo sprawdzić – informacje powinny być zawarte w BIP gminy i na jej stronie internetowej),
Przewidywania na przyszłość
Ceny utrzymania mieszkań rosną stale, w ostatnich latach dało się jednak zauważyć znaczne obniżenie tempa wzrostu opłat. Mimo wprowadzenia ustawy o gospodarce odpadami komunalnymi i wysokich cen, po jakich Polska kupuje gaz, w 2014 roku cena utrzymania statystycznego mieszkania jest wyższa o kilka zł w stosunku do 2013. Oznacza to wzrost opłat na poziomie ogólnej inflacji, a więc nieodczuwalny.
Czego spodziewać się za kilka lat?
Najważniejszym czynnikiem będą tu ceny energii elektrycznej, które mają rosnąć do 2020 roku. Może to być przyczyną podniesienia kosztów utrzymania twojego mieszkania o ok. 50 zł miesięcznie. Niewykluczone też, że w wielu gminach więcej zapłacimy za odprowadzanie ścieków. Jednocześnie wprowadzenie energooszczędnych technologii i ustabilizowanie się rynku wywozu odpadów stałych wpłyną na obniżenie kosztów.
Bardzo prawdopodobne, że wydatki ostatecznie będą rosnąć, ale powoli, w równowadze do wynagrodzeń i pozostałych cen. Po 2020 mogą natomiast zacząć spadać. Zdecyduje o tym obniżenie kosztów uzyskania energii z OZE, wykorzystanie własnych zasobów gazu i przejście na model segregacji odpadów stałych w którym przy zachowaniu odpowiedniej dbałości nie płaci się za wywóz odpadów segregowalnych.
