Według polskiego prawa zakup nieruchomości wymaga zawarcia umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego. Oczywiście podpisanie takiej umowy wiąże się z pewnymi opłatami, które postaramy się po kolei omówić, dlatego zachęcamy do dalszej lektury, by dowiedzieć się, kto ponosi koszty notarialne przy zakupie mieszkania i ile one wynoszą.
Taksa notarialna
Jednym z podstawowych kosztów związanych z podpisaniem aktu notarialnego jest taksa notarialna. Jej maksymalną wysokość reguluje Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dn. 28 czerwca 2004 z późn. zmianami. Jest ona zależna od ceny nieruchomości, która będzie przedmiotem umowy. A wygląda to następująco:
- do 3000 zł – 100 zł;
- powyżej 3000 zł do 10 000 zł – 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3000 zł;
- powyżej 10 000 zł do 30 000 zł – 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł;
- powyżej 30 000 zł do 60 000 zł – 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł;
- powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł – 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł;
- powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł – 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł;
- powyżej 2 000 000 zł – 6770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, nie więcej jednak niż 10 000 zł, a w przypadku czynności dokonywanych pomiędzy osobami zaliczonymi do I grupy podatkowej w rozumieniu przepisów usta- wy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn nie więcej niż 7500 zł.
W związku z powyższym można stwierdzić, że taksa przy większości transakcji będzie związana z przepisem wymienionym w pkt. 5, a więc wyniesie od 1000 do 2600 zł. Oczywiście notariusz nie musi pobierać taksy w pełnej wysokości, lecz może zastosować swoją stawkę. Przepisy mówią jedynie o stawce maksymalnej.
Wypis z aktu notarialnego
Poza taksą notarialną notariusz pobiera opłaty za wypisy z aktu notarialnego. Według tego samego rozporządzenia koszt jednej strony wypisu to maksymalnie 6 zł. Całkowity koszt zależy więc przede wszystkim od długości aktu notarialnego oraz od ilości wypisów. Przy każdej umowie są to co najmniej trzy wypisy: po jednym dla każdej ze stron + jeden do sądu wieczysto - księgowego. Czasem konieczny jest również czwarty egzemplarz wypisu, np. dla banku, gdy nieruchomość jest kupowana na kredyt.
Warto przy tym pamiętać, że do powyższych stawek notariusz dolicza podatek VAT, w stawce 23%.
Opłata sądowa i podatek PCC
Poza wyżej wspomnianymi opłatami notariusz pobiera również opłatę sądową w wysokości 150 zł za wpis do księgi wieczystej oraz podatek od czynności cywilno-prawnych zwany PCC w wysokości 2% ceny transakcyjnej nieruchomości, jeśli zakup następuje na rynku wtórnym. Podatek PCC nie występuje jeśli zakup jest dokonywany od dewelopera, bo wówczas w cenie nieruchomości jest już zawarty 8% podatek VAT.
Umowa przedwstępna i deweloperska
Znając powyższe koszty warto pamiętać, że zakup nieruchomości wiąże się nie tylko z podpisaniem umowy przenoszącej własność. Dość często zawierana jest umowa przedwstępna, która dla bezpieczeństwa obu stron może, choć nie musi być zawarta w formie aktu notarialnego. W związku z tym koszty zawarcia aktu notarialnego są ponoszone dwukrotnie, choć praktyka pokazuje, że notariusze obniżają nieco taksę w przypadku zawierania umowy przenoszącej własność w dwóch krokach.
Podobnie dzieje się w przypadku zakupu nieruchomości od dewelopera. Najpierw, na etapie budowy podpisywana jest umowa deweloperska, która, inaczej niż umowa przedwstępna nie może, lecz musi być zawarta w formie aktu notarialnego.
Na koniec powstaje pytanie, kto ponosi koszty notarialne przy zawieraniu powyższych umów. Zwyczajowo ponosi je strona kupująca, chyba że chodzi o zakup nieruchomości od dewelopera. Wówczas przepisy mówią jasno, że przy zawieraniu umowy deweloperskiej powinien nastąpić podział kosztów po połowie. Jedynym odstępstwem od tego jest sytuacja, gdy deweloper zaproponuje rozwiązanie korzystniejsze dla kupującego, a więc np. zdecyduje się pokryć większą część kosztów. Przepisy tego nie zabraniają. Natomiast nie sugerują też, jak ma wyglądać podział kosztów przy umowie przenoszącej własność. W związku z tym wydaje się wielce prawdopodobne, że w tym wypadku kupujący może być zobowiązany do pokrycia całości kosztów notarialnych.
Uregulowanie opłat za wszelkie czynności notarialne następuje w kancelarii notarialnej przy podpisywaniu umowy sprzedaży. Notariusz informuje o sposobie wniesienia tych opłat, lecz najczęściej praktykowanym sposobem jest płatność gotówkowa.
