Zakup własnego mieszkania jest jedną z poważniejszych życiowych decyzji. Przy obecnej relacji cen nieruchomości do zarobków, jest to zakup bardzo drogi, który często wiąże się z zaciągnięciem kredytu na wiele lat. Zobaczmy zatem, na co powinniśmy zwrócić uwagę, by zakup nieruchomości od dewelopera okazał się trafiony oraz sprawdźmy, jakie koszty się z tym wiążą.
Ocena możliwości finansowych
Zanim rozpoczniemy jakiekolwiek poszukiwania powinniśmy sprawdzić, jakie mamy możliwości finansowe. Bez tego poszukiwanie mieszkania będzie bezsensowne, bo może okazać się, że interesujące nas inwestycje leżą poza naszym zasięgiem finansowym. Jeśli więc chcemy kupić mieszkanie z własnych środków, to dobrze je policzmy. Jeżeli natomiast chcemy nabyć mieszkanie na kredyt, to zbadajmy naszą zdolność kredytową. Możemy to zrobić korzystając z jednego z wielu kalkulatorów dostępnych w sieci, choć z pewnością lepiej będzie udać się w tym celu do doradcy finansowego, którego opinia będzie bardziej miarodajna. Mając świadomość naszych możliwości finansowych musimy jeszcze pamiętać o tym, że pieniądze powinny nam wystarczyć nie tylko na zakup mieszkania, ale również na jego wykończenie.
Zdefiniowanie potrzeb
Jeśli już znamy nasze możliwości finansowe, to czas na kolejny krok, a więc określenie własnych potrzeb. Trzeba sobie odpowiedzieć na pytanie, jak duże mieszkanie chcemy kupić, ile powinno mieć pokoi i oczywiście, jaka lokalizacja nas interesuje. Warto przy tym pamiętać, że kwestia lokalizacji może okazać się kluczowa, jeśli chodzi o cenę mieszkania. Wiadomo przecież, że nieruchomości zlokalizowane w centrach miast lub na obrzeżach, ale z dobrą infrastrukturą, są droższe niż mieszkania w blokach postawionych w przysłowiowym szczerym polu.
Wnikliwe poszukiwania
Wiedząc już jakimi środkami dysponujemy, gdzie będziemy szukać oraz jakie mieszkanie chcemy kupić, możemy przystąpić do właściwych poszukiwań. Gdy już znajdziemy kilka interesujących nas inwestycji powinniśmy poprosić o prospekt informacyjny. Jest to ważny dokument, który w myśl aktualnych przepisów powinna mieć każda inwestycja rozpoczęta po wejściu w życie Ustawy Deweloperskiej, a więc po 29 kwietnia 2012 roku.
W prospekcie tym znajdzie się wiele istotnych informacji, nie tylko o inwestycji, ale również o samym inwestorze. Prospekt może być sporządzony w formie papierowej lub na innym trwałym nośniku danych, a więc np. na płycie CD. Co ważne prospekt jest przekazywany klientowi nieodpłatnie, a wszelkie zmiany powinny być doręczone w tej samej formie, w jakiej została przekazana wersja pierwotna.
W prospekcie znajdą się następujące informacje o inwestorze:
- kim jest,
- jakie inwestycje już zrealizował,
- jakie posiada doświadczenie,
- jaka jest jego sytuacja prawno-finansowa, poparta odpowiednimi dokumentami, a więc odpisami z KRS, sprawozdaniami finansowymi,
- czy przeciwko niemu nie było obecnie lub w przeszłości prowadzone postępowanie egzekucyjne na kwotę powyżej 100 000 PLN,
- czy jest właścicielem działki, na której będzie realizowana inwestycja, czy jedynie jej użytkownikiem wieczystym oraz o obciążeniach hipotecznych, poparte odpisami z ksiąg wieczystych.
Uzyskamy także informacje na temat samej inwestycji:
- o osiedlu, tzn. jakie mieszkania się w nim znajdą, jakie będzie usytuowanie bloków, odległości między nimi, części wspólne,
- o sąsiedztwie, a zwłaszcza czy w promieniu 1km wokół osiedla znajdą się jakieś potencjalne uciążliwe inwestycje, a więc przede wszystkim drogi czy zakłady przemysłowe,
- o uzyskanych pozwoleniach,
- o terminach zakończenia inwestycji i planowanych terminach przeniesienia własności,
- o sposobie finansowania inwestycji oraz zabezpieczeniach interesów kupującego, a więc o tym, który bank prowadzi rachunek powierniczy (niezbędny zgodnie z przepisami ustawy deweloperskiej).
Poza informacjami zawartymi w ogólnej części prospektu powinniśmy się zapoznać z jego dodatkową częścią, a więc z informacjami zawartymi w prospekcie szczegółowym dotyczącym wybranego mieszkania. Znajdą się w nim dokładne informacje o położeniu, powierzchni, układzie czy standardzie mieszkania i części wspólnych w momencie przekazania kluczy. Ta część prospektu pozwoli więc wstępnie oszacować późniejsze koszty związane z wykończeniem mieszkania pod klucz.
Widać więc, że prospekt informacyjny zawiera bardzo dużo informacji, które warto dokładnie przestudiować. Dzięki nim będzie można oszacować ryzyko, jakie wiąże się z zakupem mieszkania w danej inwestycji. Należy przy tym pamiętać, że dzięki przechowywaniu pieniędzy na rachunkach powierniczych, co jak już wspomniano jest obowiązkowe, daje gwarancję odzyskania wpłaconych środków, gdy inwestycja nie zostanie zakończona z powodu bankructwa dewelopera.
Negocjacja ceny z deweloperem
Po podjęciu decyzji, że mieszkanie z danej inwestycji nam się podoba, możemy przystąpić do negocjacji z deweloperem. W większości przypadków udaje się wynegocjować pewne zniżki, np. niższy koszt zakupu garażu czy wyższy standard wykończenia przy zachowaniu ceny ofertowej. Warto podjąć ten trud, choć nie wszyscy deweloperzy są skłonni do ustępstw, a powodzenie negocjacji zależy nie tylko od sytuacji rynkowej i dewelopera, ale także od umiejętności negocjacyjnych kupującego. Po dojściu do porozumienia nie pozostaje nic innego, jak przystąpić do podpisania umowy deweloperskiej.
Ważne aspekty dotyczące umowy deweloperskiej
Umowa ta musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego. Koszty jego podpisania ponoszą po połowie deweloper i kupujący, chyba że deweloper zaproponuje rozwiązanie korzystniejsze dla kupującego, a więc np. zdecyduje się pokryć całość kosztów.
Najważniejszym jej elementem są następujące ustalenia:
- cena nieruchomości i jej dokładna lokalizacja,
- termin wpłaty zadatku,
- terminy wpłaty kolejnych transz,
- termin przekazania lokalu,
- skutki ewentualnej zmiany terminu zakończenia inwestycji,
- warunki rozliczenia powstałych w trakcie budowy niezgodności z projektem – najczęściej dotyczy to powierzchni mieszkania, która po pomiarach powykonawczych jest różna od projektowanej,
- terminy i warunki odbioru lokalu,
- konsekwencje wycofania się z zawartej umowy - najczęściej stosuje się rozwiązania standardowe, a więc przepadek zadatku, gdy wycofa się kupujący, a zwrot zadatku w podwójnej wysokości, gdy wycofa się sprzedający, choć mogą być one ustalone także w inny sposób. Warto je sprawdzić, zwłaszcza gdy kupujemy mieszkanie na kredyt. Może się bowiem okazać, że zgodnie z zapisami w umowie będziemy zobligowani do zapłaty części zadatku, w przypadku, gdy nie uda nam się dostać kredytu.
Po podpisaniu umowy należy zgodnie z harmonogramem wpłacać kolejne transze. Jeśli zakup realizujemy z kredytu, to terminy wypłaty kolejnych transz będą zgodne z zapisami w umowie deweloperskiej.
Odbiór mieszkania
Po wpłaceniu ostatniej transzy powinniśmy czekać na informację o zakończeniu budowy i umówić się na odbiór mieszkania. Warto zrobić to bardzo dokładnie, najlepiej z pomocą osoby znającej się na budownictwie, a wszelkie wady i niedoróbki udokumentować na piśmie i żądać ustalenia konkretnych terminów ich usunięcia. Jeśli mieszkanie ma istotne wady, które uniemożliwiają zamieszkane, to nie podpisujmy protokołu i umówmy się na ponowny odbiór dopiero po ich usunięciu.
Umowa przenosząca własność
Ostatnim krokiem, który należy wypełnić jest podpisanie umowy przenoszącej własność. Może to nastąpić w momencie, kiedy budynek został już oddany do użytkowania. Przeniesienie własności musi nastąpić w formie aktu notarialnego. Dokumentem niezbędnym na tym etapie jest zgoda banku finansującego inwestycję na wyodrębnienie lokalu z księgi wieczystej prowadzonej dla całej inwestycji. W akcie notarialnym zostaje wpisana informacja o tym, że zostanie złożony wniosek o wyodrębnienie lokalu i założenie dla niego nowej księgi wieczystej. To właśnie ta nowo założona księga wieczysta dla kupionego mieszkania zostanie obciążona, jeśli mieszkanie jest kupowane na kredyt.
Po odebraniu kluczy i podpisaniu umowy możemy już cieszyć się posiadaniem własnego mieszkania, choć często na zamieszkanie w nim będziemy musieli jeszcze poczekać, aż zostanie ono w pełni wykończone.
