Zanim kupimy własne M, musimy zrobić dokładną analizę rynku, by wiedzieć ile i za co przyjdzie nam zapłacić. Gdzie jest najdrożej, a gdzie najtaniej? Za ile można kupić mieszkanie w największych miastach Polski? O tym poniżej.
Popyt i podaż
Według raportu firmy REAS w III kwartale 2014 roku rynek mieszkaniowy nie odczuł skutków spowolnienia gospodarczego, odnotowanego w statystykach sprzedaży detalicznej czy w eksporcie. Liczba sprzedanych lokali utrzymała się na bardzo dobrym poziomie z poprzedniego kwartału, liczba lokali wprowadzonych na rynek nieznacznie spadła, ale nadal była wyraźnie wyższa od liczby mieszkań sprzedanych. Kolejny raz, nieomal w tym samym stopniu wzrosła liczba mieszkań w ofercie.
Zgodnie z wynikami monitoringu REAS w sześciu aglomeracjach o największej skali obrotów na rynku pierwotnym (Warszawa, Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Poznań i Łódź) w okresie lipiec – wrzesień 2014 do sprzedaży wprowadzono prawie 13,5 tys. mieszkań, czyli tylko o 560 mniej niż w poprzednim kwartale. Dzięki temu liczba mieszkań wprowadzonych na rynek w ostatnich czterech kwartałach (czyli blisko 45 tysięcy lokali) znacznie przekroczyła przeciętną roczną wielkość odnotowywaną w ostatnich latach. Choć nadal jest ona niższa od rekordowych wartości z 2007 roku, kiedy na rynek wprowadzono blisko 54 tysiące mieszkań.
Liczba mieszkań, których sprzedaż rozpoczęto była także (drugi kolejny kwartał z rzędu) wyraźnie wyższa od liczby lokali sprzedanych. W konsekwencji liczba mieszkań w ofercie znów wzrosła, przekraczając 47,6 tysięcy lokali. Wzrost liczby lokali w ofercie miał miejsce we wszystkich miastach poza Łodzią, w której oferta na koniec czerwca zmniejszyła się o 3,1% w porównaniu z końcem drugiego kwartału 2014 r. Relatywnie największy wzrost miał miejsce w Trójmieście (o 16,1%, czyli ok. 760 lokali). W pozostałych miastach wzrost oferty był stosunkowo niewielki i nie przekroczył dziesięciu procent: w Poznaniu wyniósł 9,1%, w Warszawie 8,7%, w Krakowie 8,1% a we Wrocławiu 6,1%. Można zatem mówić o dużym podobieństwie sytuacji rynkowej w analizowanych miastach.
Kazimierz Kirejczyk FRICS Prezes REAS bieżącą sytuację na rynku pierwotnym komentuje następująco: „Bardzo dobra sprzedaż obserwowana od połowy 2013 roku przekonała deweloperów do dynamicznego rozpoczęcia nowych inwestycji. Wzrost liczby mieszkań w ofercie jest korzystny dla nabywców: oznacza większy wybór przy stabilnych cenach. Jednocześnie, obecny poziom cen pozwala deweloperom na uzyskiwanie zadowalających wyników finansowych, a to ułatwia z kolei pozyskiwanie kredytów. Banki znalazły sposób na finansowanie wielu deweloperów na zasadach zgodnych z ustawą deweloperską, choć nadal duża część oferty nie jest objęta ochroną za pomocą rachunków powierniczych„
Był to kolejny dobry kwartał dla firm deweloperskich, a rosnąca oferta świadczy o optymistycznej ocenie przyszłej koniunktury. Dobrej sprzedaży nie przeszkodziło spowolnienie tempa wzrostu, widoczne w III kwartale. Połączenie niskich stóp procentowych ze stabilnymi cenami oraz duży wybór ofert wyraźnie sprzyja zakupom mieszkań. Niskie stopy procentowe wprawdzie nie uczyniły kredytów hipotecznych wyraźnie tańszymi, ale zachęcają niektórych posiadaczy wysokich oszczędności do likwidacji lokat i zainwestowania ich w mieszkania. Popyt, zwłaszcza w największych metropoliach, wspierany jest także przez program Mieszkanie dla Młodych.”
Wracając do popytu, to w III kwartale 2014 roku liczba transakcji liczona łącznie dla sześciu rynków pozostała na tym samym poziomie, co w kwartale poprzednim i wyniosła niecałe 10,4 tys. mieszkań. Oznacza to utrzymanie piąty kwartał z rzędu wysokiej liczby transakcji, nienotowanej na polskim rynku mieszkaniowym od okresu szczytu boomu, czyli początku 2007 roku. W ostatnich czterech kwartałach sprzedano na analizowanych rynkach blisko 42,7 tys. lokali, czyli o prawie 19% więcej, niż w rekordowym dotychczas roku 2007. Co więcej, w tym samym okresie na rynek wprowadzonych zostało ok. 44,8 tysiąca lokali, zatem relacja nowej podaży do sprzedaży była bliska równowadze. Według konsultantów REAS świadczy to o fakcie, że obecna oferta jest dobrze dostosowana do realnych możliwości nabywczych i oczekiwań obecnych klientów.
Jak kształtowały się ceny w największych miastach Polski?
Warszawa jest niekwestionowanym liderem, jeśli chodzi o ceny mieszkań. Jest to pochodna m.in. najbardziej rozwiniętego rynku pracy, niskiej stopy bezrobocia i najwyższego przeciętnego wynagrodzenia. Analizy firmy Emmerson Evaluation wskazują, że w ostatnich miesiącach w stolicy utrzymywał się nieznaczny trend spadkowy dla cen na rynku pierwotnym. W ostatnich kilku latach zauważalne jest jednak ożywienie.
Trójmiasto zajmuje obecnie 2. miejsce pod względem wysokości cen na rynku pierwotnym. Wynika to z kilku czynników, m.in. z bardzo dynamicznego rozwoju miasta, znajdującego odzwierciedlenie w niskiej stopie bezrobocia i stosunkowo wysokich wynagrodzeniach oraz atrakcyjnej pod względem turystycznym lokalizacji, wpływającej na znaczny udział transakcji o charakterze inwestycyjnym.
Bardzo dynamiczny rozwoju miasta, wpływający na niską stopę bezrobocia i wysoki poziom przeciętnego wynagrodzenia powoduje, że Kraków jest trzecim najdroższym miastem w Polsce, jeśli chodzi o rynek pierwotny. Ciekawy jest też fakt, że jest to drugie obok Warszawy miasto w Polsce, w którym ceny brutto na rynku pierwotnym są bardzo zbliżone do cen na rynku wtórnym. Przyczyny tego stanu rzeczy są podobne jak dla stolicy: w obrocie wtórnym w Krakowie znajduje się duża liczba mieszkań wybudowanych w ostatnich 15-latach w nowych technologiach. Poza tym lokale na rynku wtórnym są zazwyczaj położone w lepszej lokalizacji niż nowe inwestycje, które w dużej mierze realizowane są w pośrednich i peryferyjnych częściach miasta. Kraków jest również postrzegany jako miasto o dużych walorach turystycznych, co zwiększa udział transakcji lokalami przeznaczanymi pod inwestycje i wynajem.
Poznań - plasując się tuż za podium w rankingu najdroższych lokalizacji w Polsce - wyróżnia się drugą w kolejności (po Warszawie) stawką maksymalnego limitu ceny za 1 m2 w programie MdM. Powoduje to dość dużą dostępność lokali objętych tym programem i przekłada się na wysoką skalę obrotu i potencjalnej płynności sprzedaży.
Wrocław, jako szybko rozwijające się miasto ze stosunkowo niską stopą bezrobocia i wysokim przeciętnym wynagrodzeniem, zajmuje 5. miejsce pod względem wysokości cen na rynku pierwotnym. W ostatnich miesiącach ceny na rynku pierwotnym we Wrocławiu były stabilne.
Źródło:
REAS, Rynek mieszkaniowy w Polsce III kwartał 2014 roku
REAS, http://www.reas.pl/komentarze/rynek-mieszkaniowy-w-polsce-w-iii-kwartale-2014-r, 02.11.2014 r.
Emmerson Evaluation, E-VALUER INDEX 2014
E. Bednarz Puls Inwestora, Rośnie ruch na rynku mieszkań, http://pulsinwestora.pb.pl/ 3908007,60402,rosnie-ruch-na-rynku-mieszkan, 02.11.2014 r.
