Ostatnią fazą poprzedzającą odebranie kluczy do własnego wymarzonego M jest odbiór techniczny mieszkania. Wydawać by się mogło, że jest to tylko formalność, lecz jak pokazuje rzeczywistość, zwykle to dość trudny moment w życiu przyszłego mieszkańca. Jest to bowiem wydarzenie kluczowe, które może w znaczący sposób wpłynąć na komfort późniejszego mieszkania. Zobaczmy zatem, na co zwrócić uwagę i jak wygląda odbiór techniczny mieszkania oraz poznajmy, jak zrobić to prawidłowo.
1. Skorzystanie z pomocy eksperta
Na wstępie warto podkreślić, że najlepszym rozwiązaniem jest dokonanie odbioru technicznego w towarzystwie osoby, która zna się na budownictwie. Jeśli zatem mamy kogoś takiego w naszej rodzinie czy wśród znajomych, to warto skorzystać z jego fachowej pomocy. W przypadku, gdy nikogo takiego nie znamy, to możemy podjąć decyzję o zatrudnieniu inspektora nadzoru czy innego inżyniera, którego towarzystwo przy odbiorze wiąże się z kosztem kilkuset złotych. Jeśli jednak zdecydujemy się na odbiór bez pomocy fachowców, to zobaczmy, jak się do tego zabrać.
2. Staranne sprawdzenie szczegółów
Przede wszystkim należy pamiętać, że odbiór techniczny musi być dokładny. W związku z tym koniecznie trzeba zapewnić sobie odpowiednią ilość czasu, co najmniej 2-3 godziny w zależności od metrażu mieszkania. Wszystko trzeba sprawdzać bez pośpiechu, więc wszelkie ograniczenia czasowe w postaci umówionego kolejnego spotkania mogą być w tym przypadku naszym wrogiem. Co ważne, odbiór techniczny powinien odbywać się w dzień, gdyż w świetle dziennym łatwiej można zauważyć niektóre niedociągnięcia, a poza tym w mieszkaniu najprawdopodobniej ze względów bezpieczeństwa nie będzie prądu.
Po wybraniu odpowiedniego dnia i zarezerwowaniu sobie na odbiór kilku godzin powinniśmy zaopatrzyć się w odpowiednie rekwizyty. Przede wszystkim musimy ze sobą zabrać dokumenty, a więc umowę z deweloperem wraz z załącznikiem, czyli planem mieszkania, od którego zaczniemy nasz odbiór. Poza nimi niezbędne będą: minimum 5m miarka, długa poziomica i stalowy kątownik. Pomocne okażą się także: mocna latarka, zapalniczka oraz grubsza kartka papieru. Przyda się także sokole oko i czujność, gdyż tylko bardzo dokładne obejrzenie mieszkania pozwoli nam wykryć wszystkie ewentualne usterki.
3. Przegląd ścian
Zaczynając odbiór techniczny warto zacząć od sprawdzenia zgodności mieszkania z umową. Należy zweryfikować czy ściany działowe stoją we właściwych miejscach, czy zgadza się powierzchnia pokoi oraz czy standard wykończenia odpowiada temu, co przewidywała umowa. Dobrze byłoby również sprawdzić usytuowanie drzwi i okien oraz ich rozmiary. Nie bez znaczenia jest także wysokość mieszkania, a przede wszystkim to, czy we wszystkich pomieszczeniach jest ona taka sama. Następnie można przystąpić do oględzin bardziej szczegółowych.
Warto zacząć od sprawdzenia pionów, poziomów i kątów. Można to zrobić przykładając poziomicę do ścian i wylewek. Im dłuższą poziomicę weźmiemy, tym dokładniejszy będzie pomiar. Z pomocą kątownika można również sprawdzić czy kąty proste rzeczywiście takie są. Oczywiście mają być one proste tylko w tych miejscach, w których są przewidziane wg projektu, ale zakładamy, że jednak większość kątów taka być powinna. Poziomicą koniecznie trzeba również sprawdzić poziom wylewek.
Po sprawdzeniu pionów i poziomów należy przyjrzeć się powierzchni ścian i wylewek. Powierzchnie te powinny być gładkie. Na wylewkach nie może być żadnych pęknięć. Pomiędzy ścianą a wylewką powinna być niewielka szczelina, tzw. dylatacja, która zapewni właściwą pracę wylewki. Na ścianach również nie może być śladów pęknięć czy widocznych innych powierzchni, które mogą sugerować, że coś w tym miejscu było naprawiane. Dobrze to zrobić w mocnym bocznym świetle latarki, która lepiej niż światło dzienne potrafi zdemaskować niewidoczne gołym okiem nierówności.
4. Kontrola drzwi i okien
Następnym krokiem jest sprawdzenie drzwi i okien. Powinny chodzić lekko i bez problemów oraz łatwo się otwierać i zamykać. Ramy nie mogą nosić żadnych śladów, a wiec nie może być na nich żadnych zadrapań czy śladów tynku. Szyby okienne powinny być gładkie, bez żadnych zarysowań. Jeśli drzwi wejściowe miały mieć odpowiednie atesty świadczące o tym, że są antywłamaniowe, to powinniśmy otrzymać stosowną dokumentację, która to potwierdzi. Warto również sprawdzić ich szczelność. W tym celu w otwarte drzwi lub okno należy wsadzić grubszą kartkę, a następnie je zamknąć. Jeśli kartka się utrzyma, to znaczy, że warunek szczelności został spełniony.
5. Przejrzenie balkonów i parapetów
Nie można również zapomnieć o balkonach i parapetach. Trzeba sprawdzić przede wszystkim czy balkon ma odpowiedni spadek, żeby woda deszczowa, która się na nim zbierze nie zalewała mieszkania. Poza tym, jeśli na balkonie czy parapecie są płytki, to koniecznie trzeba je obstukać, żeby sprawdzić czy nie ma pod nimi pustej przestrzeni, którą sugeruje odgłos pustki. Taki feler może powodować późniejsze problemy w postaci odpadających płytek.
6. Zbadanie instalacji
Kolejnym elementem, który należy dokładnie zbadać są instalacje. Najłatwiej można sprawdzić instalację wentylacyjną, przytykając palącą się zapalniczkę do kratki wentylacyjnej. Jeśli płomień odchyla się w kierunku przewodu, to znaczy, że jest ciąg, a więc instalacja jest sprawna, a to z kolei gwarantuje, że nie będzie problemów z wilgocią, a co za tym idzie grzybem i pleśnią.
Nieco więcej zachodu jest z instalacją elektryczną. Oczywiście należy zacząć od sprawdzenia czy układ gniazdek, włączników i punktów świetlnych zgadza się z projektem. Jeśli tak jest, to można sprawdzić czy instalacja jest sprawna. W tym celu do przewodów oświetleniowych trzeba przymocować oprawki z żarówkami, a następnie zapalić wszystkie naraz. Jeśli coś zacznie migać lub co gorzej wyskoczy bezpiecznik, to znaczy, że instalacja wymaga poprawek.
Do sprawdzenia pozostaje instalacja gazowa, wodno-kanalizacyjna oraz grzewcza. Instalację gazową bardzo trudno sprawdzić laikowi, gdyż do tego potrzebny jest odpowiedni sprzęt. W przypadku instalacji wodno-kanalizacyjnej możemy sprawdzić wyłącznie układ punktów. Instalację grzewczą możemy w pełni zbadać jedynie w sezonie grzewczym. Wówczas koniecznie trzeba odkręcić na chwilę kaloryfery, sprawdzić czy są ciepłe i czy nie ma wycieków. Jeśli nie ma sezonu grzewczego, to wówczas nie można zapomnieć o sprawdzeniu zaworów. Powinny chodzić gładko, łatwo się odkręcać i zakręcać.
7. Zapisanie usterek w protokole
W trakcie odbioru koniecznie żądajmy wpisywania wszystkich wskazanych usterek w protokół. Wiążące jest bowiem tylko to, co na piśmie, a wszelkie ustalenia ustne nie mają przełożenia na późniejsze roszczenia. Obowiązkiem dewelopera jest określenie terminu usunięcia usterek i termin ten jest wiążący. Należy więc bardzo dokładnie sprawdzić, czy wszystkie nasze zastrzeżenia znalazły się w protokole. Jeśli wszystko się zgadza, a deweloper określił terminy usunięcia usterek, to możemy protokół podpisać. W sytuacji, w której deweloper nie określi terminu usunięcia usterek lub okaże się, że usterki uniemożliwiają zamieszkanie, nie podpisujmy protokołu. Dopiero po ich usunięciu powinno odbyć się kolejne spotkanie w celu ponownego odbioru, tym razem zakończonego podpisaniem protokołu i odebraniem kluczy do lokalu.
Jeśli jednak okaże się, że nie mimo sprawdzenia mieszkania zgodnie z wcześniejszymi wytycznymi nie udało się znaleźć wszystkich wad, a protokół już został podpisany, to nie ma się czym martwić. Właściciel może bowiem skorzystać z prawa rękojmi wynikającego z Kodeksu Cywilnego, które mówi, że przysługuje mu prawo do żądania usunięcia usterek przez 3 lata od odbioru, więc można z niego skorzystać już po zamieszkaniu.
