4 obowiązkowe formalności przy zakupie domu

Decyzja o zakupie domu jest z reguły dosyć trudna. Jej ostateczne podjęcie wiąże się zwykle z wieloma przemyśleniami i kalkulacjami. Jeśli jednak decyzja o zakupie została już podjęta, to wówczas można przystąpić do finalizacji transakcji. Zobaczmy zatem, jakie formalności nas czekają. 

1. Sprawdzenie dokumentów potrzebnych przy zakupie domu

Zanim dojdzie do podpisania umowy przenoszącej własność, warto sprawdzić dokumenty domu, który chcemy kupić. Podstawowym dokumentem jest odpis księgi wieczystej, z którym powinniśmy się zapoznać. Znając numer księgi wieczystej wystarczy wejść na strony Ministerstwa Sprawiedliwości i tam sprawdzić zapisy w niej zawarte. W księdze trzeba sprawdzić przede wszystkim formę własności, występujące ograniczenia, a więc np. służebności oraz obciążenia hipoteczne. Jeśli obciążenia hipoteczne występują, to nie należy się ich bać, jeśli przy podpisywaniu umowy sprzedaży kupujący przedstawi dokumenty banków, tzw. promesy mówiące o tym, że w momencie sprzedaży nieruchomości bank zwolni hipotekę przedmiotowej nieruchomości. W takiej sytuacji do aktu notarialnego wprowadza się odpowiedni zapis, na mocy którego część wpłacanych przez kupującego środków jest przekazywana bezpośrednio na podany w promesie rachunek bankowy.

Jeśli zapisy w księdze wieczystej nie budzą naszych wątpliwości możemy przystąpić do finalizowania transakcji. W przypadku zakupu domu oddanego do użytkowania ze środków własnych możemy od razu podpisać umowę przenoszącą własność. Umowa taka musi być zawarta u notariusza, gdyż tylko wtedy zakup jest ważny i niesie za sobą skutki prawne, a więc przeniesienie własności. Jednakże dość często, zwłaszcza, gdy dom jest kupowany na kredyt, podpisywana jest umowa przedwstępna. Może ona być zawierana w zwyczajnej formie pisemnej, choć dla obu stron bezpieczniejsze jest podpisanie jej w formie aktu notarialnego. Natomiast w sytuacji, gdy kupujemy dom od dewelopera, a ten jeszcze nie został oddany do użytkowania, to podpisywana jest tzw. umowa deweloperska, która z mocy prawa musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego.

2. Podpisanie umowy przedwstępnej

Do podpisania umowy przedwstępnej i deweloperskiej niezbędne jest ustalenie wszystkich istotnych warunków sprzedaży. Przede wszystkim wpisuje się w nią informacje na temat przedmiotu umowy, a więc jego lokalizacji, standardu i terminu przekazania kupującemu, cenę, za którą przedmiot umowy zostanie sprzedany oraz termin zawarcia umowy przyrzeczonej. W umowie tej zawiera się również ustalenia dotyczące zadatku, który musi wpłacić kupujący potwierdzając w ten sposób swoje intencje, a w przypadku umowy deweloperskiej - również informacje na temat terminów wpłaty kolejnych transz.

Warto przy tym jeszcze podkreślić, jaką rolę pełni zadatek. W przypadku, gdy w określonym w umowie przedwstępnej terminie nie dojdzie do podpisania umowy przyrzeczonej z winy kupującego, to zadatek przepada, a jeśli z winy sprzedającego, to kupującemu przysługuje prawo zwrotu zadatku w podwójnej wysokości.

Podpisanie umowy przedwstępnej i deweloperskiej jest związane z przedstawieniem określonych dokumentów. Jest to więc odpis z księgi wieczystej oraz (w przypadku umowy deweloperskiej) prospekt informacyjny dotyczący całej inwestycji,. Konieczne jest także przedstawienie pełnomocnictw, jeśli umowę podpisuje osoba reprezentująca właściciela, co jest niezwykle istotne, zwłaszcza jeśli właścicielem jest firma.

Podpisana umowa przedwstępna jest dokumentem, na podstawie którego możemy ubiegać się o kredyt. Zwykle jest ona ostatnim dokumentem, którego wymaga bank przed udzieleniem kredytu, a więc podpisaniem umowy kredytowej. Na ostateczną decyzję kredytową bank potrzebuje zwykle czasu, ok. 4-6 tygodni, o czym należy pamiętać ustalając w umowie przedwstępnej termin podpisania umowy przyrzeczonej.

3. Zawarcie umowy przenoszącej własność

Po otrzymaniu informacji od banku, że kredyt został przyznany, powinniśmy przystąpić do kolejnych kroków. Gdy kupujemy dom oddany do użytkowania możemy umawiać się na podpisanie umowy przyrzeczonej. Jeśli zaś kupujemy dom, który jest w trakcie budowy, a więc podpisaliśmy umowę deweloperską musimy poczekać, aż dom zostanie oddany do użytkowania. Dopiero wówczas będziemy mogli podpisać umowę przenoszącą własność.

Umowa przenosząca własność musi być zawarta w formie aktu notarialnego. Do jej zawarcia potrzebne są:

  • dokumenty potwierdzające tożsamość stron – a więc dowody osobiste, pełnomocnictwa, dokumenty spółki;
  • dokumenty dotyczące nieruchomości – odpis z księgi wieczystej, wypis z ewidencji gruntów, aktualna mapa ewidencyjna, pozwolenie na użytkowanie;
  • dokumenty dotyczące kredytu – umowa kredytowa;
  • dokumenty dotyczące hipotek – promesa z banku potwierdzająca zgodę na wykreślenie obciążenia hipotecznego.

Po sprawdzeniu wszystkich dokumentów notariusz odczytuje akt i w jego obecności obie strony składają podpisy. W akcie tym jest również mowa o wnioskach o wpis nowych właścicieli do księgi wieczystej związany z opłatą sądową oraz informacja o podatku od czynności cywilno-prawnych (PCC) w wysokości 2% wartości nieruchomości, jeśli kupujemy dom na rynku wtórnym. W przypadku dewelopera podatek PCC nie występuje, bo w cenę sprzedaży jest wliczony podatek VAT. W akcie notarialnym jest również mowa o pobranej taksie notarialnej i kwocie za odpisy z aktu notarialnego. Koszty aktu notarialnego i opłat z tym związanych pokrywa zwyczajowo kupujący, chyba że strony umówią się inaczej.

4. Odbiór domu

Po podpisaniu aktu notarialnego następuje ostatnia formalność, a więc odbiór domu, równoznaczny z otrzymaniem kluczy. Powinien on być potwierdzony pisemnym protokołem, w którym będzie dokładnie opisany stan odbieranego budynku. W przypadku kupna od dewelopera, jeśli znajdziemy jakieś usterki, powinniśmy je spisać, a deweloper musi określić termin ich usunięcia.